[법인과의 계약진행] 2. 확인서류 & 진행방법 & 잘못 알려진 상식 정리!

안녕하세요? 후스파파입니다.

계약 당사자가 법인일 경우를 보고 있습니다.

 

오늘은, 여러분들이 실무에서 법인과 계약을 진행하는 상황을 얘기해 볼껀데

법인은 사람이 아니죠?

우리가 “법 인격” 이라고 하는데,

 

어떤 목적을 위해서

법률상 인격을 부여받은 것처럼 취급하는 것 뿐이지

법인 자체가 사람처럼 몸이 있고 발이 달린게 아니기 때문에

계약 현장에 법인이 직접 나올 수가 없어요.

누군가 사람이 대신 나와서 계약을 진행하겠죠?

그래서 법인과 계약을 진행할 때는 일정한 서류가 있어야 합니다.

 

대표가 직접 나오는 경우도 있고, 직원이 대신 나오는 경우가 있는데

이때 필요서류가 약간 달라요.

 

이 두가지 경우로 나눠서

각각 어떤 서류들이 필요한지 알아보고

또, 이 법인계약 진행과 관련해서 약간 잘못된 상식이 블로그 등을 통해서 퍼져 있습니다.

그 부분도 같이 짚어 드릴께요.

 

자료 보면서 설명 드리겠습니다.

 

 

 

 

대표가 직접 나오는 경우를 보겠습니다.

기본적으로 필요한게 법인 등기부등본이예요.

법인 등기부등본에는,

법인에 대한 기본적인 사항과 대표자에 대한 부분이 등기되어 있기 때문에

법인 등기를 통해서 기본적인 사항들을 확인합니다.

 

그런데 이건

가져오라고 하지 마시고 그냥 여러분들이 떼어 보세요.

인터넷 등기소에서 법인등기 다 뗄 수 있는거 알고 계시죠?

 

다음으로 법인 인감도장과

그 도장을 증명하는 인감증명서

그리고, 대표의 신분증과 대표의 도장이 필요합니다.

대표자가 도장이 없으면 사인으로도 가능해요.

그런데, 여기서 추가로 설명을 드릴 부분이 좀 있어요.

 

제가 법인 인감도장과 법인 인감증명서에 (권장) 이라고 적어 놓았습니다.

이 부분이 많이 잘못 알려져 있는데, 보충설명을 좀 드릴께요.

 

계약 현장에 법인 대표가 직접 나올때

법인인감과 인감증명서가 “반드시” 있어야 하느냐?

“그렇다” 고 알고 계신 분들이 상당히 많은데,

잘못 알려진 상식입니다.

 

여러분들이 실무에서 법인계약 진행하실 때

반드시 알고 계셔야 하는 내용이기 때문에

이 부분을 자세히 설명 드릴껀데

이 부분만큼은 영상을 끝까지 보셨으면 좋겠어요.

 

제가 영상을 준비하면서 인터넷 검색을 좀 해봤는데

부동산 사무실에서 운영하는 블로그 대부분에

이게 꼭 필요하다고 되어 있더라구요.

 

결론을 먼저 정리해 드리면,

법인계약시에 법인의 대표자가 현장에 직접 나와서

법인 대표라는 것을 확인시켜주고 서명과 날인을 직접 했을 경우에는

“법인인감” 과 “인감증명서” 가 없더라도

계약의 효력에는 전혀 지장이 없습니다.

 

법인의 대표가 그 대표자의 자격으로 외부에서 어떤 업무를 처리한 것은

곧, 그 법인이 한 사무로 봅니다.

 

“법인의 업무” 이고

“대표자의 자격” 이 확인되었고,

“대표자의 서명과 날인” 이 있다면,

 

현장에 법인 인감도장과 인감증명서가 없었다고 해서 무효가 되는 것이 아니예요.

 

그런데, 대부분의 블로그나 지식인에 이게 꼭 필요하다고 적혀있고

심지어, 인감도장과 인감증명서가 없으면

계약의 효력에 문제가 생긴다고까지

잘못 알고 계시는 것은 이유가 있어요.

 

중개실무와 관련된 유인물이나 소책자들을 보면

 

법인과 계약진행시, 대표자가 직접 나올 경우의 확인서류에

"인감도장" 과 "인감증명서" 가 적혀 있어요.

 

제 개인적인 생각으로는,

그걸 보고 만든 블로그들이 있는데

또 다른분들이 그 블로그들을 참고해서 자신의 블로그를 재생산 하다 보니까

이런 내용들이 널리 퍼져있는 것 같애요.

 

그런데, 이건 필수조건이 아니구요

권장사항입니다!

 

왜 이렇게 권장하냐 하면

현장에서 가끔 다툼의 소지가 되요.

물론 결국에는 계약의 효력에 지장이 없는 것으로 결론이 나죠.

그런데, 분쟁이 생긴 후에 서로 시끌시끌하다가

그렇게 결론이 나는 것 보다는

애초에 이런 쓸데없는 걸로 분쟁이 안생기는게 더 좋겠죠?

 

사실, 저희 회사에서도 법인과 계약을 진행할 때

대표자가 직접 나오더라도

법인인감이나 사용인감을 필수적으로 가지고 나오게끔 유도합니다.

“법인도장 안찍으면 문제 있는거 아냐?”

가끔 이렇게 물어보시는 분이 있거든요.

그때마다 이걸 일일이 설명 드리거나 뭐가 맞고 아닌지를 따지는 것 보다는,

애초에 법인도장을 지참하게 하는 것이 계약진행에 훨씬 도움이 됩니다.

잘못알고 계신분도 많은 것이 현실이기 때문에

애초에 분쟁거리를 없애는게 좋거든요.

 

여러분들도 현장에서 법인과 계약진행 하실 때는,

대표자가 직접 나오는 경우라도 법인인감이나 사용인감을 지참하게 하세요.

대부분 별 얘기없이 가져올 꺼구요

또 현장에서는 그렇게 했을 때 훨씬 자연스럽게 진행이 됩니다.

 

그런데, 만약에 이럴 수도 있잖아요?

계약하기로 급하게 결정이 됐는데,

임대인이 내일 오전에 외국으로 출장을 간대요.

그럼 오늘 저녁이라도 계약서를 써야 하는데,

임차인측 대표자는 지금 나올 수 있지만, 법인인감이 지방에 있어서 도장이 없어!

이런 경우도 있을 수 있잖아요?

이런 특수한 경우에는, 앞에서 제가 얘기한 것처럼

법인인감과 인감증명서가 없더라도 효력에는 전혀 지장이 없으니까,

 

대표자 신분 확인 하시고

법인인감 없이 진행하셔도 전혀 지장 없습니다.

원래가 그렇게 해도 문제 없는거예요.

잘못알고 계신 분들이 워낙에 많다 보니까

애초에 분쟁의 소지를 없애자는 차원에서

법인인감과 인감증명서를 가지고 오라고 하는 것 뿐이예요.

 

이때 한가지는 주의하셔야 합니다.

법인인감이 없는 경우에는

대표자의 서명,날인으로도 충분한데,

이때는 반드시, 대표자의 자필 서명을 받으셔야 합니다.

 

“대표자의 자필서명 + 대표자의 도장” 또는

“대표자의 자필서명 + 대표자의 사인”

 

이렇게 자필서명을 받으셔야 추후 분쟁을 예방할 수 있어요.

 

이부분에 대해서는 잘못알고 계신 분들이 많고,

인터넷에서도 잘못된 정보들이 여과없이 퍼져 있기 때문에

자세한 설명을 하다 보니까 시간이 좀 걸렸는데,

 

자료화면으로 돌아가서 나머지 내용을 보겠습니다.

 

 

 

대표자가 나오지 않는 경우를 볼께요.

 

등기부 등본을 확인해야 되는 것은 마찬가지구요.

대표자가 직접 나오지 못할때는 "위임서류" 가 필요합니다.

그리고 "대리인의 신분증과 도장" 이 있어야 되는데

대리인의 도장은 마찬가지로 서명으로 대체할 수 있어요.

 

그런데, 이 경우에

"법인인감도장" 과 "인감증명서" 는 반드시 필요합니다.

이부분이 달라요.

 

대표자가 직접 나올 경우에는

법인 인감도장과 인감증명서를 가지고 나오게끔 하는 것을 권장하지만

사실, 없어도 무방해요.

 

그런데, 대리인만 나올 경우에는

법인 인감도장과 인감증명서가 있어야 됩니다.

 

 

 

두가지 케이스를 동시에 보겠습니다.

 

둘 다 등기부등본을 확인해야 하구요,

그 다음에 나오는 사람의 신분증과 도장.

도장이 없으면 서명하면 되구요,

 

중요한 것은,

 

대표자가 직접 나오는 경우에는

법인인감과 인감증명서가 없어도 효력에는 지장 없지만,

대리인이 나오는 경우에는 반드시

위임장과 인감증명서, 법인 인감이 있어야 한다는 것.

이부분이 다릅니다.

 

법인통장이나 사업자 등록증은

추후 필요할 경우에 주고 받으시면 됩니다.

 

 

 

계약서 작성 방법을 보겠습니다.

 

어렵게 생각하실 필요는 없어요.

대표자가 직접 나오는 경우는 직접계약과 비슷하구요,

대표자가 직접 나오지 않는 경우는 대리계약과 비슷합니다.

 

대표자가 나오는 경우는

법인 등기부상의 대표자와 현장에 나온 대표자의

신분증을 확인해서 동일인인지 확인을 해야겠죠?

그리고 법인의 주소, 법인등록번호, 법인명을 기재하고 법인인감을 날인하는데

이때 법인 인감은 생략해도 문제는 없습니다.

대표자가 직접 나왔기 때문에.

그리고 대표자의 성명도 함께 기재하고 서명, 날인하면 됩니다.

 

법인인감이 없을 경우에는 반드시,

대표자가 직접 서명하도록 하시구요.

 

 

 

대표자가 나오지 않는 경우에는

우선 위임서류 상의 대리인과 현장에 나온 대리인의 신분증을 확인해야겠죠?

그리고 법인에 대한 사항을 적으시면 되는데,

이때는 꼭 법인인감을 찍어야 합니다.

대표자가 나오지 않을 경우에는 법인인감이 반드시 있어야 돼요.

 

그리고 대리인란에 대리인 인적사항을 적어준 다음에

대리인이 서명이나 날인을 하구요.

혹시모를 상황을 대비해서

대리인이 가져온 위임장과 법인인감증명서를 복사하세요.

복사본도 함께 첨부해 주는 것이 좋습니다.

 

 

지금까지 설명드린 모든 상황에서

법인인감은 사용인감으로 대체할 수 있습니다.

사용인감에 대해서는 지난 영상에서 설명드렸기 때문에 생략합니다.

 

자, 여기까지가 법인이 계약할 때,

원칙적인 필요서류와 절차예요. 원칙적인 겁니다.

그런데 실무에서 이 서류들이 다 준비가 안될 경우도 있어요.

그럼 계약 안할꺼냐? 안하는게 원칙이긴 하죠.

그런데, 무조건 원칙대로만 하면,

사실 할 수 있는 계약들이 별로 없어요.

 

그러면, 원칙은 정해져 있지만 약간 빗나가더라도

실무상 중개사고가 생기지 않는 선에서는 계약을 진행하는 것이 좋겠죠?

 

법인 서류가 미비할 경우에도

중개사고 없이 계약을 진행할 수 있는지?

이때는 최소한 어떤 서류까지는 확인을 해야 하는지?

다음 영상에서 이 부분을 살펴 보도록 하겠습니다.

 

다음 영상에서 뵙겠습니다. 고맙습니다.