임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유!

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘 알아볼 내용은 “임대인의 계약갱신 거절사유”

이 부분을 볼꺼예요.

주택임대차보호법 6조의 3에 9가지 사항을 규정해 놓았는데

오늘 내용은 임대인 분들은 당연히 보셔야 하구요.

임차인 분들도, 혹시 모를 실수 때문에 계약갱신이 거절될 수 있으니까

이러이러한 것 하면 거절당할 수 있다고 법에서 정해놓은 거예요.

 

법에 정해진 내용을 보면서

모호하거나 애매한 부분도 설명해 드릴꺼니까

임대인 분들과 임차인 분들.

그리고, 우리 공인중개사 분들도 참고 삼아서

다 같이 보시면 좋을 것 같습니다.

 

임차인의 계약갱신 청구를

어떤 경우에 임대인이 거절할 수 있는지 예를 들어가면서 보도록 할껀데

미리 말씀드리는게 뭐냐 하면

 

오늘 보실 내용은 “임대인의 계약갱신 거절사유” 예요.

“임대인의 계약 해지사유” 가 아닙니다.

두 개는 내용이 비슷하고 겹치기도 하지만

약간 다른 부분도 있어요.

 

 

 

계약갱신을 거절할 수 있는 첫 번째 사유는 “월세미납” 이예요.

중요한 건, “2기의 차임액에 해당하는 금액” 이 부분입니다.

 

예를 들어서,

1월과 2월 두 달 동안 연속으로 미납했다면

당연히 “2기” 에 해당하니까 갱신을 거절할 수 있어요.

그런데, 이건 연속으로 미납해야만 거절할 수 있는 건 아니예요.

따로따로 미납했어도 합쳐서 “2기” 라면 거절할 수 있어요.

 

예를 들어서,

1월분을 미납한 상태로 그대로 가다가

2월이 되어서 2월분만 납부했는데

3월에 또 미납했다면

연속되지 않았더라도 합쳐서 “2기” 에 해당하기 때문에

임대인은 나중에 만기시에

과거의 이 사실을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

그런데, 여기서 오해하시면 안되는게

1월에 미납하고 2월에 두 달치를 한꺼번에 냈어요.

그럼 1월분 미납은 해결됐죠?

그리고, 3월에 다시 미납한다면

3월달에 미납돼 있는 금액은 “2기” 가 아니라 “1기” 입니다.

이 경우에는 계약갱신을 거절할 수 없는 것으로 봐야 돼요.

 

사실, 이 부분은 좀 다른 의견도 있어요.

유권해석이나 판례를 찾아볼 수 없어서 저도 정확한 근거를 대기는 좀 어려운데

법조문의 문구와 법의 취지를 종합해 본다면

이 세 번째 부분은 거절사유가 안되는 것으로 보는게 타당해요.

 

어쨌건,

“연속으로 2기” 가 아니라 “합쳐서 2기” 라는 것.

 

 

 

두 번째 사유는,

임차인이 “거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우.”

위조된 신분들을 제시했다거나

주민등록번호 또는 이름을 가짜로 했다거나

주택으로 계약했는데 알고 보니까 불법도박장.

보통 “하우스” 라고 표현하죠?

 

이렇게 위법적인 다른 목적으로 사용하다 적발될 경우에

임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

사실, 1번과 2번 모두 다 계약 해지사유도 되죠?

 

여기서 하나 설명드릴 것은

주택에 낼 수 있는 간단한 사업자들이 있어요.

“통신판매” 같은 것들.

임차인이 실제 주거로 사용하면서

거기에 이런 간단한 사업자를 내는 경우도 있는데

이런 사유들은 아니예요.

이런 걸로는 계약갱신 거절을 할 수 없습니다.

 

누가 봐도 불법이거나

누가 봐도 주택이 아닌 전혀 다른 목적으로 실사용 하고 있을 경우.

이런 경우에만 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

세 번째 경우는, 이사 나가기로 합의하고 보상을 약속한 경우인데

 

“합의” 와 “보상” 두 가지가 모두 있어야 해요.

 

계약갱신을 안하면서 보상없이 나가기로 “합의” 한 경우에

임차인은 다시 거절할 수 있어요.

 

그러니까, 임차인은 연장하고 싶은데 임대인은 싫어해요.

이때 보상없이 나가기로 합의했다면 임차인은 다시 거절할 수 있습니다.

합의되지 않은 일방적인 “보상” 일 경우에도 임차인은 거절할 수 있구요.

 

실질적인 보상이 얼마인지에 상관 없이

“보상” 이 존재하는 상태로 “합의” 가 이루어진 경우에만

임대인은 계약갱신을 거절할 수 있구요.

임차인은 “보상” 이 존재하는 상태로 “합의” 를 했다면

다시 계약갱신을 주장하지 못합니다.

 

 

 

네 번째가, “동의 없는 전대”

 

전부 뿐만 아니라 일부라도

임대인의 동의 없이 전대했을 경우에 임대인은 갱신을 거절할 수 있어요.

유튜브를 하면서 이 부분에 대한 질문도 많이 받았는데

 

“당시에는 집주인이 구두상으로 동의했는데 나중에 말을 바꿨다.”

“이거 어떻게 해결해야 하느냐?”

 

이런 질문들이 많았어요.

근거가 없으면 어쩔 수 없습니다.

억울하다고 해도 근거가 없다면

제3자가 보기에는 누가 거짓말인지 알 수 없어요.

동의한 내용을 남기는 것은 꼭 서면으로 해야만 하는 것은 아니고

문자 메세지나 카톡내용, 통화내용 녹음, 녹취,

뭐, 여러 방법도 있으니까 참고하시구요.

 

그 전에 말씀드리고 싶은 것은 전대차계약 함부로 하시면 안돼요.

뭐, 셰어하우스다 뭐다 몇 년 전부터 많이 유행했는데

전차인 때문에 전대인이 곤란해 지는 경우도 많고

전대인한테 전차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우들도 있어요.

“전대차계약” 은 주인의 동의 하에

믿을만한 사람이 아니면 가급적 피하시라고 당부드립니다.

 

 

 

다섯 번째는, “고의나 중대한 과실로 파손한 경우”

 

여러 가지 케이스가 있는데

 

내부 인테리어 하면서 내력벽을 부순 경우를 봤어요.

뭘 모르는 임차인과 초짜 인테리어 업자의 합작품이었는데

이건 계약갱신이 문제가 아니예요.

“내력벽” 이란 것은, 그 건물의 연직하중과 수평하중을 견디게 설계된 벽이예요.

이걸 건드린다는 것은 굉장히 위험한 행위고

내력벽 부수면 건물에 쉽게 금이 갈 수 있어요.

혹시라도 건물 일부가 무너지면 인명사고도 날 수 있고

패가망신 하면서 감옥갈 수도 있습니다.

 

다른 케이스는

위험한 폭발물을 방치해서 실제로 문제가 생겼다거나

고의 또는 중과실로 화재가 발생하는 경우예요.

이런 경우에도 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

이 경우도 계약 갱신이 문제가 아니라 손해배상 사항이죠.

 

 

 

여섯 번째는, “건물의 멸실”

꼭 전부가 아니라도 일부가 멸실돼서 주거기능을 상실하면

당연히 계약연장이 의미가 없겠죠.

 

 

 

일곱 번째는, 철거 또는 재건축입니다.

 

이 부분과 관련해서는 세가지 경우에 계약갱신을 거절할 수 있는데

 

임대차 계약을 체결할 당시에

 

“철거 또는 재건축이 예정되어 있고”

“구체적인 시기는 언제쯤 시작해서 어느정도 걸릴 예정인지”

“그런 사유로 언제까지만 이 집에서 살 수 있다.”

 

계약 시에 이런 내용들을 구체적으로 미리 고지했고

그 계획에 따라서 재건축을 진행할 경우에

임대인은 계약갱신을 거절할 수 있구요.

주택이 노후, 훼손, 일부멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우.

그리고, 다른 법령에 따라서 철거나 재건축이 진행되는 경우.

이렇게 3가지 경우에 한해서 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

다음은, “임대인 또는 그 직계존비속이 직접 거주를 희망할 경우.”

요즘 많이 본 내용이죠?

여기서, 거짓말로 임차인을 내보냈다가 걸리면 손해배상이 있다고 했어요.

이 부분을 약간 설명드리고 싶은데

지금 얘기하면 옆으로 새니까

이 손해배상에 대한 부분만 따로 빼서 다음 영상에서 간단히 설명 드릴께요.

어쨌건 임대인 또는 직계존비속이 직접 거주한다면

4년이 안되었더라도 계약갱신을 거절할 수 있는데

거짓말이면 손해배상 해야 한다!

 

 

 

법령에 정해져 있는 마지막 9번째는 “기타” 입니다.

 

“임차인으로서의 의무를 현저히 위반하여”

“임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.”

 

말이 좀 애매한데, 이건 상식선에서 생각하시면 될 것 같아요.

예를 몇가지 들어보자면

 

임차인이 인테리어를 하는데

이걸 “개보수” 수준으로 해가지고

나중에 원상회복이 불가능한 정도야!

이런 경우도 계약갱신 거절사유가 되구요.

 

애완동물로 문제 생기는 경우 많죠?

개가 시도 때도 없이 짖는데

그 수준이 약간 불편한 정도가 아니라

주변 사람들에게 심각한 피해를 주고 항의도 계속 들어와요.

그런데, 임차인은 나몰라라 해요.

이 경우도 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

물론, 계약갱신을 거절하려면

그러한 사유가 있다는 것에 대해서 주변 피해자들의 증언과 도움이 필요해요.

객관적이어야 하니까.

 

중요한 것은, 임차인에게도 “임차인으로서의 의무” 라는게 존재해요.

개를 키우는 것, 술먹고 노래 부르는 것, 친구들 불러서 파티하는 것, 담배 피는 것,

한밤중에 영화보거나 음악듣는 것,

모두 자유지만

피해를 주지 않는 선에서 해야 하는 의무도 동시에 있어요.

 

이렇게 소음, 소란, 위험한 행동, 냄새

이런 것들도 실제로 주변에 피해가 심하고 주변 피해자들의 증언이 충분하다면

계약갱신 거절의 사유가 될 수 있어요.

 

이 9번째 “기타” 사항은

수 없이 많은 케이스와 갈등을 다 법으로 정할 순 없으니까

그래서 넣어놓은 조항이라고 보시면 되구요.

상식 선에서 판단하시면 될 것 같습니다.

 

 

 

자, 오늘은 “임대인의 계약갱신 거절사유”

법령에 정해져 있는 9가지에 대해서 살펴봤습니다.

8번째 “임대인 또는 직계존비속의 직접거주”

이 부분 얘기하면서 거짓일 경우에는 손해배상을 해야 한다고 했는데

손해배상은 어떤 방식으로 해야 하는지?

이것도 규정이 되어 있어요.

다음 영상에서는 이 부분을 설명 드리겠습니다.

다음 영상에서 뵐께요.

고맙습니다.