임대인의 계약갱신청구 거절이 거짓일 경우 배상금액과 산정방법은?

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 영상이 “임대인의 계약갱신 거절 사유”

임대차 보호법에 정해져 있는 9가지 경우를 설명드린 영상인데

 

그 중에 8번째가

“임대인 또는 그 직계존비속이 직접 거주를 희망할 경우”

이거였어요.

이 설명 드리면서, 추가설명을 영상으로 따로 한다고 했었죠?

 

주택에서의 계약갱신 청구권이 “2+2” 총 4년으로 최종 확정되면서

이게 이번에 새로나온 내용인데

이게 거짓일 경우도 생길 수 있죠?

계약연장 안하고 임차인을 내보내고 싶은데 마땅한 변명이 없으니까

이걸 이용해서 내보내고 새로운 임차인을 받을 수도 있겠죠?

그러다가 걸리면 패널티가 있어요.

바로 “손해배상” 입니다.

 

여기서 임대인 분들이 주의하실 부분은 뭐냐하면

임차인을 내보낸 후에 본인이나 직계존비속이 실제로 살았더라도

“손해배상”을 해야하는 경우가 생길 수 있어요.

총 4년을 채우지 못했을 때입니다.

 

무슨 말이냐 하면,

해당 임차인에게 법이 허용한건 4년인데

2년 살다가 임대인이 직접 거주한다면서 계약갱신을 거절했어요.

그리고, 임대인이 1년만 살다가 나와서 다시 세를 줍니다.

그러면, 임차인이 산 기간과 임대인이 산 기간을 합치면

3년 밖에 안되잖아요?

결국엔, 해당 임차인에게 보장된 4년이 되기 전에 다른 임차인에게 세를 준거잖아요?

이 경우에도 손해배상을 해야 한다는 거예요.

2년 후에, 직접 거주한다는 이유로 계약갱신을 거절했다면

임대인도 최소 2년 이상을 실거주해서 총 4년을 채워야 합니다.

그 전에 다른 임차인에게 세를 주면 안돼요.

이 부분 기억하시구요.

 

허위로 갱신을 거절했을 경우에 손해배상을 어떤 방식으로 산정하는 것인지?

이 부분을 설명드릴께요.

 

 

 

가장 우선인 것은 “협의” 또는 “합의” 입니다.

 

임대인과 임차인 간에 미리 “협의” 한 사항이 있으면

그 협의한 내용이 제일 우선이예요.

그런데, 사실 이 경우에 협의가 있긴 어려워요.

임대인이 직접 거주한다고 하면서

“아니면 내가 얼마 배상할께!”

이렇게 금액을 정하고 근거를 남기면서까지

그렇게 진행되는 경우는 거의 없을 꺼예요.

 

또는, 추후에라도 양 당사자 간에 “합의” 가 성립되면 그 금액으로 하겠죠.

이렇게, “협의” 또는 “합의” 를 우선으로 하는데

협의가 없었거나 합의가 안될때의 방법을 법에서 규정하고 있어요.

 

 

 

“협의” 나 “합의” 가 없을 경우에는

임대인은 다음 세가지 방법 중에서

가장 큰 금액으로 임차인에게 배상해야 합니다.

 

첫 번째는,

“계약갱신을 거절할 당시의 월 임대료 3개월치”

전세일 경우에는 전액을 월세로 환산하구요.

환산시에는 법정 전월세 전환율로 계산합니다.

전월세 전환율은 전전 영상에서 설명했죠?

현재는 4%예요.

 

두 번째 계산법은,

새로운 임차인에게 월세를 좀 더 많이 받았다면

내보낸 임차인의 월세와 비교해서 차액이 있겠죠?

"그 차액의 2년치!"

예를 들면, 임차인에게 100만원을 받고 있었는데

2년 지난 시점에서 직접 산다면서 계약갱신을 거절했어요.

알고보니 뻥이야! 다른 임차인과 계약했어요.

이번엔 월세 110만원이예요.

이럴 경우에 임대인은

그 10만원 이라는 차액 2년치인 240만원을

전 임차인에게 배상해야 한다는 거예요.

 

세 번째는,

“갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액” 이라고 되어 있어요.

다 필요없고 실제 손해본게 훨씬 더 커!

그러면, 실제 손해액으로 배상합니다.

세 번째는 좀 모호하고 굉장히 많은 경우의 수가 나올 수 있는데

아직 법 시행 초기 단계이고 적용하거나 예를 들만한 자료들이 아직 없어요.

시간이 좀 지나야 다양한 케이스들이 나오겠죠?

 

어쨌건 “협의” 또는 “합의” 가 우선이고

그게 없거나 안될 때는

지금 보고 계신 3가지 계산방법 중에서

가장 큰 금액으로 임차인에게 배상해야 한다는 것.

확인하시기 바랍니다.

 

 

오늘은 간단한 설명이라서 영상이 좀 짧겠네요.

하지만, 앞으로 많은 다툼이 예상되는 부분이고

특히, 임대인이나 그 직계존비속이 직접거주 할 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있지만

임차인이 거주했던 기간과, 갱신거절 이후에 임대인이 거주한 기간을 합쳐서

총 4년이 안된 상태로 다시 임대할 경우에는

배상을 해야하는 특이한 케이스도 존재한다는 것

잘 확인하시기 바랍니다.

오늘 영상은 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.