[전대차 계약의 모든 것] 1. 기본 상식 정리하기

안녕하세요? 후스파파입니다.

이번 영상부터 전대차 계약에 대한 얘기를 해보려고 합니다.

 

우리 공인중개사들이 실무에서 많이 접하게 되는데,

세부적으로 들어가면 약간씩 혼동돼요.

분명히 알고는 있는데,

“확실한 거지?” 이렇게 누가 물어보면, 뭔가 약간 움츠러드는!

이 전대차 계약에 대해서 짚어보겠습니다.

 

오늘 영상에서는

전대차 계약과 관련해서 우리 공인중개사들이

꼭 알고 있어야 하는 상식 5가지를 짚어 드리구요,

 

두 번째 영상에서는, 관련된 법조문을 보겠습니다.

법조문 얘기 나오면 다들 머리아파 하시는데,

사실 우리가 현장에서 무언가를 설명할 때는

그 설명에 대한 근거도 알 필요가 있기 때문에

우리에게 꼭 필요한 부분만 최대한 짧고 간결하게 짚어 볼테니까,

영상 꼭 보시기 바라구요,

 

세 번째 영상에서는,

대부분의 임대인들이 전대차 계약을 싫어하죠?

우리가 그 이유를 알고 있어야

필요할 때 임대인을 설득할 수 있습니다.

전대차 계약과 관련해서

임대 현장에서는 어떤 일이 생길 수 있는지?

이 부분을 얘기해 보고,

 

네 번째 영상에서는,

임대인의 전대동의가 필요한데 설득이 잘 안될때

임대인을 설득하는 TIP에 대한 얘기로 마무리 하겠습니다.

첫 번째 내용으로 들어가 보겠습니다.

 

 

 

대부분 다 알고계시는 용어니까 간단하게 갈께요.

전대차 계약은 원래 있었던 임대차 계약을 전제로 하는 거죠?

임대차 계약에서는 임대인과 임차인이 있는데

이 임차인이 전대차 계약에서는 다시 빌려주는 사람

“전대인” 이 됩니다.

그리고, 이 전대계약에서의 새로운 임차인을

“전차인” 이라고 합니다.

즉, 임대차 계약에서의 임차인과

전대차 계약에서의 전대인은 같은 사람이죠.

 

 

 

전대차 계약과 관련해서는 가장 큰 이슈거리예요.

임대인의 동의 없는 전대차가 주거용에서는 유효하고

업무용에서는 안된다는 얘기가 돌아다녀요.

잘못된 상식입니다!

 

주거용이던 업무용이던

임대인의 동의 없는 전대차는 무효입니다.

이걸 위반했을 때,

임대인이 계약해지 할 수 있도록 법률에 규정되어 있습니다.

 

여기까지는 다들 잘 알고 계신데

여기에는 단서조항이 하나 있어요.

 

“일부사용을 위한 전대차” 는 예외입니다.

 

즉, 임차인이 자기가 빌린 공간 전체가 아니라,

그 일부만을 타인에게 빌려주는 것은

임대인의 동의가 없어도 가능하다는 거죠.

그런데, 이것 때문에 실수가 나와요.

 

일부사용을 위한 전대차는

임대인의 동의가 없어도 가능하다는 것이지

임대인의 명백한 반대가 있어도 가능하다는 것이 아닙니다.

 

우리 공인중개사들이 사용하는 대부분의 계약서를 보면

“동의 없는 전대차” 를 “금지” 하는 조항이 계약서 자체에 웬만하면 다 들어가 있습니다.

이렇게 명백한 반대 의사가 있을 경우에는 “일부사용을 위한 임대차” 도 안됩니다.

이 부분을 주의하셔야 합니다.

 

 

 

임대차 계약이 종료되면 전차인도 나가야 하는지?

이건 케이스 별로 달라요.

대표적인 세가지 상황만 설명 드릴께요.

 

첫 번째로, 임대인의 동의가 없는 전대차라면

나가야 합니다. 당연한 거구요.

 

두 번째로, 임대인의 동의가 있는 상태에서 전대차 계약을 했더라도,

원래의 임대차 계약이 기간만료로 인해서 종료되면,

전차인은 임차인과 함께 나가야 합니다.

 

세 번째로, 임대인의 동의가 있는 상태에서 전대차 계약을 했는데

임대인과 임차인이 뭔가를 상의하더니

갑자기 원래의 임대차 계약을 종료시켜 버렸어요.

기간이 한참 남아있는데.

“합의에 의한 임대차계약 종료” 입니다.

그러면서 전차인도 나가라고 해요.

 

이럴 때 전차인 입장에서는,

임대차 계약기간이 아직 1년 남은 것을 확인하고 들어왔는데,

갑자기 두달만에 자기들끼리 뭔가 짝짜꿍하더니

임대차계약이 해지됐으니까 나가래요.

억울하겠죠?

이때의 전차인은 안나가도 됩니다.

 

원래의 임대차 기간 내에서

자신이 전대차 계약한 그 기간까지는 권리를 주장할 수 있습니다.

 

단, 여기에도 단서가 있어요.

“전체사용을 위한 전대차” 가 아니라

“일부사용을 위한 전대차” 일 경우에는, 나가야 합니다.

 

위와 같은 경우에는 억울한 전차인을 보호해 주지만,

반대로 임대준 공간의 일부만 사용하는 전차인까지 보호를 해주면

그 일부를 제외한 나머지 공간을 임대인이 세를 주기 어려워지죠?

임대인의 재산권 행사를 너무 제약하는

역차별적인 결과가 나오기 때문에,

일부만 사용하는 전차인은 이때에도 보호받지 못합니다.

 

 

 

전대차와 사용대차는 약간 비슷한 부분이 있지만, 엄밀히 말하면 달라요.

 

“전대차” 라는 것은, 어떠한 목적물을 빌린 임차인이

그걸 남에게 다시 임차, 즉 빌려주는 것을 말하구요,

이때 무상이냐? 유상이나? 이거를 따지진 않습니다.

 

“사용대차” 라는 것은, 무상으로 빌려주는 것을 말해요.

돈을 받고 빌려주는 것은 사용대차가 아닙니다.

무상이어야 합니다.

그리고, 여기서 빌려주는 사람은

원래의 주인일 수도 있고,

남에게 빌린 사람일 수도 있습니다.

 

단, 남에게 빌린 사람은

원 주인의 동의없이 빌려줄 수 없습니다.

 

 

 

업무용 계약에서 나올 수 있는 얘기인데,

업무용 부동산에서 임차인이 전대동의를 원하는 것은

하나의 공간을 빌려서 사업자 두 개를 내기 위함이예요.

이때, 세무서에 확인시켜줘야 하는게 두가지가 있어요.

 

두 번째 사업자도 사업공간을 확보했다는 것을

“전대차 계약서” 를 통해서 확인시켜 줘야 하고

이 전대차 계약이 임대인의 동의하에 이루어졌다는 것을

“전대동의서” 를 통해서 확인시켜 줘야 합니다.

 

다시 말해서, 임차인이 세무서에 가서

두 번째 사업자를 내거나 주소이전 할 때는

“전대동의서” 와 “전대차계약서”

두가지 서류를 가져가야 합니다.

 

 

 

다음 영상에서는,

전대차 계약에 대한 내용이 규정되어 있는 법조문을 살펴보겠습니다.

꼭 필요한 것 두세가지만 간단하게 볼꺼니까

미리부터 머리아파하지 마시고

다음 영상 꼭 보셨으면 좋겠습니다.

 

다음 영상에서 뵐께요. 고맙습니다.