[전대차 계약의 모든 것] 2. 관련 법조문 쉽게 풀어보기!

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 영상에서 전대차 계약과 관련한

일반적인 상식 다섯가지에 대한 얘기를 했었는데,

오늘은 관련된 법조문을 보겠습니다.

 

전대차계약에 대한 세부적인 내용들을 많이 혼동하시는 것은 이유가 있어요.

좀 알아보고 싶어서 찾아봐도

임대차 보호법 그 어디에도 이 내용이 없습니다.

못찾으니까 지식인이나 블로그 대충 보다가 마는거죠.

우리 잘못이 아니예요.

 

전대와 관련된 규정은 임대차보호법이 아니라

“민법” 에 규정되어 있어요.

“민법” 에도 자그마치 1118개의 조문이 있고,

세부적인 조항까지 합치면 어마어마 합니다.

 

자, 민법 어디에 있냐 하면,

629조부터 632조까지, 그리고 몇 개 건너뛰어서

638조에 다시 한번 나옵니다. 총 다섯 개예요.

 

법조문 보는게 재미없기는 하지만,

우리가 실무에서 전대계약 또는 전대동의에 대해서

아주 많은 상황들을 접할 수 밖에 없기 때문에,

이번 기회에 한번은, 보고 가시는게 좋겠습니다.

최대한 짧고 쉽게 갈께요.

 

조문을 발췌해 보겠습니다.

 

 

 

민법 제629조입니다.

1항에 보시면

임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못한다고 되어 있구요.

이걸 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 2항에 규정이 있습니다.

 

 

 

다음 630조를 보겠습니다.

전대의 효과에 대한 규정인데,

1항에 보시면, 동의를 얻어서 전대했을 경우에

“전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다.”

이렇게 되어 있죠?

 

말이 좀 어려운데, 여기에는 총 세가지 뜻이 있어요.

 

첫 번째가, 임대인의 관리권.

두 번째가, 임대인의 손해배상권.

세 번째가, 임대인의 차임지급 요구권입니다.

 

 

“임대인의 관리권” 은 뭐냐하면,

임대인과 직접 계약한 것은 아니지만,

임대인 건물에 들어왔으니까,

다른 임차인들처럼 이 전차인도

임대인의 정당한 통제에는 따라야 한다는 겁니다.

 

“임대인의 손해배상권” 은

전차인의 어떤 행위로 인해서

임대인에게 불측의 손해가 발생한다면,

예를 들어 “화재”나 “시설물의 파손” 같은거,

이 때, 임대인은 임차인이나 전차인을 상대로

손해배상을 청구할 수도 있고,

둘 다에게 연대책임을 물을 수도 있는데,

이때 전차인이,

 

“나는 임대인하고 직접 계약한 것이 아니야”

“나는 임대인하고 직접 상관이 없어”

 

이렇게 주장하면서 빠져나갈 수 없다는 뜻이예요.

 

세 번째로 “임대인의 차임지급 요구권” 은 월세에 관련된 부분이예요.

전차인이 전대인에게 월세를 냈더라도,

이 전대인이 임대인에게 월세를 안낸다면,

임대인은 전대인이 안내고 있는 월세를 전차인에게 청구할 수 있다는 거죠.

이때 전차인은, 전대인이 안낸 월세를 대신 납부해야 한다는 겁니다.

 

“어? 나 전대인에게 꼬박꼬박 월세 냈는데,”

“그사람이 밀린거를 내가 왜 또 내야돼?”

 

이렇게 대항하지 못하고

임대인에게 다시 내야 한다는 뜻입니다.

전대인에게 지급했던 월세는

부당이득 반환소송으로 돌려받던 말던 그건 전차인이 알아서 하고

일단 임대인한테 다시 내라는 말이예요.

전차인 입장에서는 아주 억울한 경우겠죠?

 

 

 

631조를 보겠습니다.

이것도 지난 시간에 설명 했었죠?

임대차 계약기간이 남아있는 것을 확인하고 전대로 들어갔는데,

임대인과 임차인이 합의해서

계약기간 전에 임대차 계약을 종료시켜 버렸어요.

이렇게, “기간만료로 인한 임대차계약 종료” 가 아니라

“합의로 인한 임대차계약 종료” 일 경우에는

전차인은 안나가도 된다는 겁니다.

 

자, 지금까지 얘기했던 3개 조항이 전대에 관한 일반적인 내용인데,

지금부터 주의하셔야 돼요.

여기에는 단서조항이 하나 있습니다.

바로 632조예요.

 

 

 

 

632조를 보겠습니다.

 

“전 3조의 규정은, 건물의 임차인이

“그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.”

 

여기서 “그 건물의 소부분” 이라고 하는 것은

“임차인이 빌린 공간의 일부분” 를 얘기하는 겁니다.

 

다시 얘기하면,

지금까지 제가 설명드린 모든 내용은

“전체사용을 위한 전대” 일 경우에 해당되는 거고

“일부사용을 위한 전대” 일 경우에는 적용이 안된다는 거예요.

 

즉, 임차공간의 일부만 전대할 경우에는,

임대인의 동의가 없어도 되고,

전대인이 밀린 월세를 대신 납부할 필요도 없지만,

임차인이 나가면 전차인도 무조건 함께 퇴실해야 한다는 겁니다.

 

주의하실 것은,

일부전대일 경우에는 임대인의 동의가 없어도 되지만,

그렇다고 해서,

명백한 반대가 있을 경우에도 되는 것은 아니라고

지난 영상에서 설명 드렸죠?

 

 

 

마지막으로 638조에 하나가 더 있는데, 쉽게 설명 드리면

계약을 해지할 수 있는 특별한 상황이 발생하면

임대인은 계약을 해지한다는 내용을 임차인에게 통지하면 됩니다.

그리고 계약을 해지시키죠.

이때, 임대인이 동의해준 전대차 계약이 존재한다면

그 전차인에게도 해당 내용을 통지해 줘야 한다는 내용이예요.

이건 특별히 설명할게 없으니까 넘어가겠습니다.

 

 

자, 오늘은 전대계약과 관련한 법조문을 한번 봤습니다.

 

전대차 계약과 관련된 내용은

“임대차 보호법” 이 아닌 “민법” 에 규정이 있다는 것!

 

주의하실 것은,

 

“전체사용을 위한 전대” 와 “일부사용을 위한 전대” 는

법률상 다르게 취급된다는 것.

 

오늘 내용은 여기서 마치도록 하구요,

 

다음 시간에는,

임대인들 전대계약에 동의를 잘 안해주죠?

왜 싫어하는지 그 이유를 알아야 필요할 때 설득할 수 있다고 했습니다.

그 내용을 다음 영상에서 얘기해 보겠습니다.

 

다음 영상에서 뵙겠습니다. 고맙습니다.