[전대차 계약의 모든 것] 5. 전대동가 불가능할 경우의 마지막 진행방법!

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 영상에서는, 전대동의가 필요할 경우에

임대인을 좀 더 부드럽게 설득할 수 있는 “TIP” 을 얘기했습니다.

 

자, 그렇게까지 했는데도 동의를 안해주는 임대인들이 있겠죠.

거기서 포기하면 “계약을 잘하는 사람” 이 될 수 없다고 했어요.

마지막 방법을 임대인에게 제시해 봐야 합니다.

그 마지막 방법이 뭐냐하면,

계약서를 애초에 두 개로 나눠서 작성하는 거예요.

 

하나의 공간을 한 임차인한테 주고

임차인끼리 전대를 하도록 하는 것이 아니라

애초부터 보증금과 월세를 반으로 나눠서

임대인하고 각각 계약서를 작성하도록 유도하는 방법이죠.

 

201호인 경우에는

201호 중 일부 (201-1호)

201호 중 일부 (201-2호)

 

이렇게요.

 

2층 전체의 계약일 경우에는 “2층 중 일부” 로 하고,

계약서마다 각각 “201호”, “202호”,

이렇게 호수를 만들어서 각각 계약서를 작성하는 방법입니다.

이렇게 하면 두 개의 사업자가 각각 사업자 등록을 할 수 있습니다.

물론 임대인에게 각각 보증금과 월세를 지급하고

세금계산서도 따로따로 받아야겠죠.

 

전대동의를 끝까지 거절하는 임대인들은 대부분

전대동의 때문에 뭔가 한번 데인 적이 있거나

그런 상황을 주변에서 간접경험 해본 분들이예요.

이런 분들은 아무리 설득해도

절대로 전대동의서에 도장을 찍어주지 않습니다.

하지만, 그렇다고 하더라도

임대인 역시 임차인이 마음에 들었을 경우에는

전대동의 대신 계약서를 나눠서 작성하는 것에는

동의해줄 확률이 많습니다.

 

자 그런데, 이 방법을 택하실 때는 주의사항이 두가지 있어요.

 

 

 

여기는 사실 물리적으로 진짜 나눠져 있는 것이 아닙니다.

서류상으로는 두 개로 나뉘게 되고,

사업자등록을 비롯해서 기타 임차인이 영업을 하는데는

실무상, 법률상, 전혀 지장이 없지만

임차인들 중에서는 현장확인을 통해서 "영업허가" 를 받아야 하는 "허가업종" 이 있어요.

 

예를들면, 음식점이나 학원같은

이런 업종들은 관공서에서 실사가 나오죠?

때문에 이런 업종들은 임차인들의 허가요건에 맞게끔

면적을 요건에 맞게 나누고 실제 비용을 들여서

가벽설치라던가 출입문 설치같은 이런 공사를 별도로 할 수 있는지

의사를 확인해보고 진행하셔야 합니다.

 

허가가 필요없고 사업자만 내면 되는 기타 사업자들은,

세무서에서 서류만 확인하기 때문에 상관 없습니다.

 

 

 

이렇게 계약서를 두 개로 나눠서 작성하는 경우에도 임대인의 불안감은 남아있어요.

이번에는 전대가 아니기 때문에 둘 다 정식으로 임대인과 계약을 체결한거죠.

이때에는 둘 다 상가임대차보호법의 보호를 받게 됩니다.

 

때문에, 나중에 계약기간이 지났을 때

임차인들끼리 사이가 멀어져서

한쪽은 더 있겠다고 하는데 한쪽은 나가겠다고 주장하고

서로 나몰라라 하면서 자기주장만 한다면

임대인은 이 경우에도 골탕을 먹을 수 있거든요.

이런 사항 때문에 계약서를 두 개로 나눠서 작성하는 것도 임대인이 주저할 수 있습니다.

이거는 특약으로 해결하시면 되요.

 

“201호 임차인 누구누구와 202호 임차인 누구누구는”

“임차인들의 업무상 편의에 따라 본 건물의 2층을 함께 임차한 것으로”

“둘 중 하나의 임차인에게 퇴실사유가 발생하거나”

“어느 한쪽이 퇴실을 주장할 경우”

“함께 퇴실하기로 서로 확약하고 이 계약을 진행한다.”

 

또는,

 

“나머지 한쪽이 다른 한쪽의 임대공간을 인수하고”

“임차료을 지불하기로 약속한다.”

 

뭐 이런식으로 특약을 걸어서 임대인의 불안감을 해소해 줄 수 있습니다.

 

 

 

자, 지금까지 총 다섯 개의 영상을 통해서

전대계약과 관련된 내용들을 얘기해 봤습니다.

전대계약이나 전대동의 같은 내용은

우리 공인중개사들이 실무에서 반드시

여러번 겪을 수 밖에 없는 내용이기 때문에

가급적 영상을 모두 한번 보시기를 바랍니다.

 

전대와 관련된 내용은 여기서 마치구요,

저는 다음 영상에서 또다른 내용을 가지고 찾아뵙겠습니다.

고맙습니다.