사무실 임대차 계약시 냉난방기 확인 잘못하면 벌어지는 일!

 

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘 영상과 다음 영상에서는

우리가 중개할 때 무심코 하게 되는 작은 실수에 대한 얘기를 할껀데

실수는 작지만 결과는 아주 클 수도 있어요.

오늘은 냉난방기에 대한 얘기를 해볼께요.

최근에 저희 사무실에서 있었던 사건인데

정말 단순한 실수에서 비롯된 것 치고는 일이 굉장히 커질뻔 했어요.

 

다행히, 처음부터 적극적으로 대처를 해서

건물주와 임차인도 다 만족하고

저희도 손해가 아주 적은 방향으로 해결 됐습니다.

여러분들께도 충분히 발생할 수 있는 일이라서 내용을 공유해 보려고 해요.

어떤 문제가 왜 생겼고, 어떻게 해결이 됐는지?

얘기해 보겠습니다.

 

 

 

업무용 오피스에서 발생한 일이예요.

신축 첫입주였고, 개별소유권이 있는 구분등기 건물입니다.

층고가 좀 높은 18평 분리형 사무실이었어요.

문제가 된 건 천장에 있는 시스템 냉난방기인데

홀쪽에 하나, 룸 안에 하나, 두 개가 있었고 내부에 리모컨이 있었어요.

새거니까 당연히 정상작동 되겠죠?

 

문제는 손님이 입주한 후에 벌어졌어요.

알고 보니까 천장에 달려있는 그 시스템 냉난방기가

개별이 아닌 “중앙냉난방” 이었던 거예요.

사진을 잠깐 볼께요.

 

 

 

겉모습이 이렇게 생긴 오피스 건물이예요.

한 명이 통으로 소유한 건물이 아니라

하나하나 분양돼서 개별소유권이 있는 물건입니다.

 

 

 

계약한 호실 내부에 시스템 냉난방기가 두 개 달려있었는데

개별 리모컨이 있고 정상작동 되는 것을 저희 소속공인중개사가 확인했어요.

 

자, 여러분이라면

이 상황에서 이걸 개별냉난방으로 판단할까요?

아니면, 중앙냉난방으로 판단할까요?

 

“당연히” 라는 것은 없겠지만,

대부분 당연히 개별냉난방으로 판단하실 꺼예요.

 

만약에, 신축 첫입주가 아니라 전 임차인이 있는 상황이었다면

냉난방기가 정상작동 하는지 확인하는 과정에서

전 임차인에게 뭔가 얘기를 듣고 내용파악을 할 수도 있었겠죠?

하지만, 첫입주고 모든게 새거였고 아무도 없었기 때문에

작동방법이나 다른 하자에 대해서 누군가와 얘기할 수도 없었고

현장 상황은 누가봐도 개별냉난방이었어요.

손님한테 그렇게 설명했는데 이게 중앙냉난방이었던 거죠.

 

자, 여기까진 별 문제가 아닐 수도 있어요.

관리실에 문의해보니까 여름철 에어컨 가동시간은

오전 8시부터 밤 11시까지입니다.

일반적인 오피스에서 업무보기 충분한 시간이죠?

 

문제는, 해당 임차인의 업종인데

우리가 입주시킨 임차인은 “렌탈 스튜디오” 예요.

백일사진이나 기념일 사진 같은 것을 전문업체에 맡기는 경우도 있지만

요새는 스튜디오만 빌려서 직접 촬영하는 경우도 많죠?

그렇게 일반인에게 대여하는 “렌탈 스튜디오” 이고

이 렌탈 스튜디오는 특성 상 대개 24시간 운영됩니다.

도시에서는 밤 늦게나 새벽시간에 고객이 더 많은 곳도 있어요.

임차인 측에서는 당연히 이 문제를 해결해 달라고 요청을 하겠죠?

저희가 관리실에 문의합니다.

 

“냉난방 비용을 추가로 낼테니”

“특정 호실만 냉난방 시간을 연장해 줄 수 있느냐?”

 

안된다고 해요. 일이 커졌죠?

그럼, 양쪽을 설득해서 계약을 취소시켜야 하는데

이걸 안 시점에는 이미 스튜디오 인테리어가 완성된 상태였어요.

이 상태에서 계약이 취소되면 누군가는

그 막대한 인테리어 비용과 원상복구 비용을 책임져야 합니다.

일이 더 커졌죠?

 

자, 이럴 때 우리가 취할 수 있는 행동은 뭐다?

 

1번. 머리아플 것 같으니까 잠수탄다.

이러면 하수 중에 하수라고 예전 영상에서 얘기했죠?

 

2번. “배째” 당당하게 소리친다.

목소리 크다고 책임소재가 사라지진 않아요.

 

3번. 다른 해결방법이 있는지 연구해본다.

일단, 이걸로 가는게 정상이죠?

 

이런 상황에서는 해결방법이 하나밖에 없어요.

임차인이 걱정하는 건 겨울철 난방이 아니라 여름철 냉방이니까

새벽 시간에도 개별적인 냉방을 할 수 있도록

에어컨을 추가 설치하는 것 밖에 답이 없습니다.

 

문제는 세 가지예요.

 

개별에어컨 설치가 가능한 건물이냐?

비용이 얼마나 나올 것이냐?

그 비용을 누가 책임질 것이냐?

 

담당직원한테 이 보고를 처음 받았을 때가 토요일 밤이었는데

그때 저는 주말농장에서 열심히 일하고

지친몸을 달래면서 맥주를 한잔 하고 있었어요.

아이도 잠들었고, 별도 근사하고, 개구리 소리도 예쁘고

아름다운 밤이었죠.

 

그 건으로 받은 중개보수가 양쪽 합해서 200만원 정도였는데

당시에 담당직원은

최악의 경우에는 중개보수 많이 덜 받았다 생각하고

벽걸이 에어컨 하나 설치해주면 되는걸로 생각하더라구요.

담당직원 입장에서는 당연히 그렇게 생각할 수 있어요.

그런데, 저는 경험이 많으니까

그걸로 안끝날 수도 있다는 걸 알고 있죠?

 

일단, 18평형 부터는 벽걸이가 없고 다 스탠드형 이예요.

비싸다는 얘기죠.

또, 실평 18평을 커버하려면 23평형 정도 돼야 합니다.

인터넷에 검색해보면 200만원 전후로 나오는데

그 금액이 다가 아니예요.

 

특히, 실외기 설치가 문제인데

요새는 낙하사고 위험 때문에 창문밖에 실외기 앵글을 못달게 해요.

안전한 곳까지 라인을 빼서 실외기를 연결하는데

실외기 라인 설치비는 보통 10미터 정도만 무료이고

그 이후부터는 1M 당 15000원~20000원 정도씩 계속 추가됩니다.

라인이 길어지면 앵글비용과 타공비까지

에어컨 금액보다 추가비용이 훨씬 커지는 경우도 있어요.

 

계약한 곳은 발코니나 베란다가 없는 사무실이니까

실외기를 옥상으로 올리거나 1층으로 내려야 하는데

우리가 계약한 호실은 어디?

20층 건물에 8층!

위로 올라가건 아래로 내려오건 뭔가가 어마어마 할 것 같죠?

거기서 끝이 아니예요.

중앙냉난방이 되는 새 건물은 미관상의 문제로

외벽에 개별 에어컨라인을 설치 못하게 하는 경우도 있습니다.

그럼 이 임차인은 결국 다른 곳으로 가야돼요.

인테리어비와 원상복구 비용은 누군가의 책임으로 남겠죠?

 

이런 문제는 가정집에서는 안 생깁니다.

업무용 오피스에서 특이한 경우에만 발생할 수 있는 일이예요.

 

자, 그런데 지금까지 한 얘기는

발생할 수 있는 최악의 상황을 생각한 것이고

결국 답은 현장에 있겠죠?

현장을 다시 살펴보지 않으면, 이게 해결이 되는지 안되는지?

해결된다면 어느 선에서 해결이 될지?

섯불리 판단할 수 없죠?

임차인을 달래놓고 월요일이 됩니다.

오전에 보니까 담당직원은 머리에 쥐가 나있어요.

단순하게 해결 안 될 수도 있다는 걸 알았고

주말동안 협조적이었던 임대인이 갑자기 비협조적으로 바뀌었거든요.

그 상황에서 임차인이 담당직원에게 장문의 문자를 보냅니다.

 

“본인들은 24시간 냉방이 반드시 필요한 업체이고”

“개별냉난방이라는 소속공인중개사 OOO의 설명을 듣고”

“도장을 찍었다.”

“이게 해결되지 않으면 여름철 발생할 막대한 영업손실에 대해서”

“누군가에게 책임을 물을 수 밖에 없음을 미리 고지한다.”

 

이런 내용을 마치 내용증명과 비슷한 문구로 작성해서

장문의 문자로 보내옵니다.

 

 

 

결론을 정리해 드릴께요.

이런 경우에 해당 부동산에서 잠수를 타거나

배째라고 큰소리 친 다음에 누군가가 대신 해결해 주길 바라면

일이 점점 산으로 갑니다.

작은 다툼이 금방 큰 다툼으로 번지고

누구도 협조 안되면서 누구도 해결 못하는 상황이 바로 와요.

 

그래서, 간판 내리고 도망갈게 아니라면

그런 상황으로 가지 않도록 반드시 상황을 통제해야 돼요.

동시에, 해결방법을 찾으려고 노력하는 모습이 보이면

결국 사람들도 조금씩 협조하고 양보하기 시작하는 시점이 오는데

그 시점에 해결방법이 생깁니다.

 

 

 

저희쪽 확인설명에 실수가 있었긴 했지만

임대인도 잘못이 없는건 아니죠?

확인설명서에 냉방에 관한건 없어도 난방에 대해서는 있어요.

“개별난방” 이라고 적혀있는데

임대인도 그걸 바로잡지 않고 그냥 도장을 찍었잖아요?

사실 임대인도 몰랐대요.

주말동안에는 어느 정도 해결해 줄 것 같이 얘기하다가

일이 커질 수 있다는 걸 감지하면서 갑자기 비협조적으로 바뀝니다.

이럴 땐 법적인 책임소재를 갖고 다투면 해결이 어려우니까

다른 방법을 써야돼요.

 

“해당건물 모든 호실에 개별냉난방기가 없는 상태에서”

“사모님 호실에만 개별에어컨이 달려 있으면”

“다음번 임차인 받을 때 옆 호실보다 한달에 5만원씩

“1년에 60만원 정도는 더 받을 수 있다.”

“우리도 비용을 같이 부담하고 나중에 권리주장을 안 할테니”

“이 기회에 사모님 호실만 가치를 더 높이고”

“첫 입주한 임차인에게도 좋은 임대인으로 기억되자!”

 

이런 논리로 협의를 시작했고

결국, 비용이 크게 나오지 않는다면 협조하겠다는 약속을 받습니다.

자, 그럼 다음 순서는 비용을 줄일 방법을 찾아보는 거예요.

 

 

 

저희가 처음부터 비협조적으로 나갔다면 임차인은 싸우자고 덤볐을 꺼예요.

그런데, 적극적으로 나서는 것을 보고

임차인도 굉장히 신사적으로 나왔고 대화가 잘 통했어요.

거기에, 중간에 비용문제로 임대인이 한번 틀어진걸 알고 있어서

본인들이 욕심을 부리면 해결이 안된다는 인식도 있었구요.

저희 입장에선 정말 다행이었죠.

 

겨울철 난방은 여름철 냉방에 비해서 설치가 아주 쉽습니다.

더구나 렌탈스튜디오는 겨울철 새벽에 손님이 많지 않아요.

“냉난방기” 가 아닌 “에어컨” 만 해주는 쪽으로 얘기가 됐구요.

온도가 제일 낮은 새벽시간에만 가동할 꺼니까

23평형이 아닌 18평형 스탠드 에어컨으로 순조롭게 협의가 됐습니다.

뭔가 비용이 많이 줄은 느낌이죠?

이제, 실외기 라인을 어디로 뺄 것이냐? 이 문제만 남았어요.

 

 

 

호실 내부에는 실외기 설치할 공간이 없었는데

8층 복도 맨 끝에 있는 공용화장실 안쪽에서 작은 분리형 발코니를 발견했어요.

그쪽으로 연결할 수 있으면 끝나는데

문제는, 복도쪽 천장을 통해서 라인을 이어가고

새건물 화장실 벽에 구멍을 뚫은 다음에

화장실을 넘어가서 실외기 빼는걸 관리실에서 동의 하느냐?

 

관리실 입장에서 볼께요.

그 건물은 이제 막 입주를 시작했는데

앞으로 야근이 필요한 임차인은 우리만 있는게 아니겠죠?

그 큰 건물 어느 호실이건 똑같은 문제가 또 생길 수 있겠죠?

그 사람들이 각자 외벽에 에어컨 라인을 마음대로 빼버리면

새 건물이 개판되겠죠?

그럼 입주자 대표회의 때 관리실이 욕을 바가지로 먹겠죠?

어차피 반복될 상황이라면

이왕이면, 흉물스럽지 않고 질서정연한게 좋겠죠?

우리가 그 선례를 남기면 나중에 다른 사람들도 그대로 따라할테고

관리실에서도 통제하기 좋겠죠?

 

자, 지금 제 얘기는

말장난도 아니고, 거짓말도 아니고, 분명한 사실이예요.

이 논리가 있는 한

관리실 동의를 받는 것은 어려운 일이 아닙니다.

 

 

에어컨 설치 견적은 인터넷으로도 알아보고

과거에 저희 고객이었던 에어컨 업체들한테 협조도 받았어요.

그 중 한곳에서 최종견적 200만원을 받고 바로 설치를 시작했습니다.

 

골치아픈 상황인줄 알았는데 예상외로 잘 해결되서 고마운지

임대인이 정말 고생했다고 하면서 70%를 부담하기로 했어요.

어차피 본인 것이 되기도 하니까.

저희는 30%인 60만원을 부담하고 끝났습니다.

처음에는 몇백이 들어도 해결될지 안될지 모르는 일이었는데

하나하나 풀어가다 보니까

상상했던 것 중에서 제일 좋은 결과로 마무리 됐죠.

다행이기도 했고 운빨도 좀 있었던 것 같아요.

중개보수도 양쪽 합해서 200만원 받았으니까 손해본 느낌은 아니예요.

 

더 중요한건

담당직원이 며칠동안 스트레스를 많이 받았는데

그래도 그 친구한텐 정말 큰 경험이 됐구요.

해결 과정을 지켜보던 다른 직원들한테도

아주 좋은 간접경험이 됐다는 거예요.

임대인도 고맙다고 하고, 임차인도 고맙다고 하고

직원들 실무레벨도 올라가고, 오히려 이득 본 기분이죠?

 

 

 

냉난방기와 관련해서 초보때 가장 많이 하는 실수가

천장에 달려있으면 무조건 “시스템 냉난방기” 라고 설명하는 거예요.

천장에 달려있으면 보통 “시스템” 이라고 표현하지만

무조건 냉난방기인 것은 아닙니다.

 

“냉난방기” 일 수도 있고, “에어컨” 일 수도 있고

“난방기” 일 수도 있어요.

 

물어볼 곳이 없으면 구석에 씌여있는 제품번호를 인터넷에 검색하면

그게 뭔지 바로 나와요.

그리고, 이번에 저희 사건처럼

분명히 “개별” 일 수 밖에 없는데 알고보니 “중앙” 인 경우

“중앙” 처럼 생겼는데 “개별” 인 경우도 충분히 있을 수 있다는 것.

확인 잘 하시기 바라구요.

저희는 아주 잘 마무리됐지만

운이 나쁜 특수한 경우에는

작은 실수에서 아주 큰 상황이 생길 수도 있다는 것.

영상을 보신 분들은 같은 실수가 안나오겠죠?

 

오늘 영상은 여기서 마치구요.

작은 실수로 큰 상황이 올 수 있는 얘기를

다음 영상에서 하나 더 할꺼예요.

다음시간에 뵙겠습니다.

고맙습니다.