잔금일에 등기확인 안하면 발생할 수 있는 일!

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

우리가 계약서를 작성하면 나중에 잔금일이 다가오죠?

주택에서는 보통 입주날인데

잔금일에는 등기부등본을 다시 확인해 봐야해요.

아주 가끔이긴 하지만

등기부 등본상의 권리관계가 바뀌어 있는 경우도 있습니다.

그런데, 잔금일에 등기확인을 새로 안하는 분들이 의외로 많더라구요.

며칠 전에도 이와 비슷한 문제로

구독자분과 몇차례 메일을 주고 받은 일도 있고 해서

오늘은 이 얘기를 하겠습니다.

 

 

 

“임대차 계약시에 공인중개사의 업무책임은 어디까지냐?”

 

이게 예전에는

“계약서 작성시까지” 이게 지배적이었어요.

즉, 좋은 물건 알아보고 권리분석 잘 해서 계약서 완벽하게 잘 써주면

그 이후에 발생하는 상황은

해당 공인중개사의 고의나 과실이 없는 한

그 공인중개사의 책임이 아니라는 거죠.

 

그런데, 요즘에는 “입주시까지” 가 지배적입니다.

즉, 계약서 잘 써주고 나면 공인중개사의 업무가 끝나는게 아니라

임차인이 안전하게 입주하는 순간까지가 공인중개사의 업무범위라는 거예요.

 

본론으로 돌아갈께요.

아주 가끔이지만, 계약일과 잔금일의 등기상 권리관계가

달라지는 경우도 있다고 했습니다.

잔금일에 등기부등본을 다시 확인하지 않으면 발생할 수 있는 일은

여러 가지가 있겠지만

특히 주의해야 할 세가지를 얘기해 보겠습니다.

 

 

 

임차인이나 중개업자 몰래 소유자가 바뀌는 경우는 흔치 않고

가장 많이 발생하는 것은 근저당권이 추가되는 것이예요.

있던게 없어지면 임차인한테 유리한 것이지만

없던게 새로 생기면 임차인한테 불리하죠?

 

특히, 보증금이 많은 월세나 전세일 경우에 이런 일이 생기면

계약시에 권리분석 한 것은 무용지물이 되는 거예요.

잔금일에 이걸 확인 못하고 임차인을 그냥 입주시키면

되돌릴 수 없습니다.

 

추후에 경매라도 넘어가면 보증금 회수에 문제가 생기죠?

이런 상황 역시도 중개사고의 한 유형으로 판단하는 추세예요.

물론, 임차인이 손해본 것을 100% 배상하는 것은 아닙니다.

중개사고로 인한 손해배상에 대한 재판결과를 살펴보면

완전 고의가 아닌 한 중개업자의 100% 책임은 안나와요.

 

재판에 임하는 당사자의 태도나

진행과정의 세부적인 정황이나

담당 판사의 성향에 따라서

배상 %는 약간씩 다를 수 있지만 100%는 안 나와요.

 

그런데, 중요한 건

사고가 생긴 이후에 누가 얼마를 책임지느냐가 아니라

애초에 그 상황이 안생기는 것이 중요해요.

입주시에 반드시 등기부 등본을 다시 확인하셔야 합니다.

 

만약에, 근저당권이 추가되어 있다면

임차인이 짜증내서 머리가 아프더라도

대기하고 있는 이사짐 때문에 머리가 아프더라도

임차인의 잔금지급을 일단 스톱시키고

추가된 근저당이 임차인의 보증금에 위협을 줄 정도인지

이걸 확인하고 그 내용을 고지한 다음에

예정대로 입주를 하는게 맞는지?

아니면, 이사짐을 되돌리거나 일단 이사짐 창고로 보내고

거기에 대한 손해배상을 임대인에게 주장하는 것이 맞는지?

 

이 부분을 서로 협의한 후에 반드시 협의에 따라서 진행하시고

협의한 상황에 대한 근거를 남기셔야 합니다.

 

 

 

소유자가 바뀌진 않더라도 소유권에 제한이 생길 수 있어요.

계약시에는 등기가 말끔했더라도

중간에 압류나 가압류나 가처분이 생긴 이후에 입주하면

임차인은 그것들보다 후순위가 됩니다.

 

압류 후에 전입신고 했더라도

전입신고 당시에 선순위 채권이 많지 않으면

우선순위에 따라서 보증금 회수에는 문제가 없다고 그렇게 생각하는 분들이 있는데

경매시 압류나 가압류보다 후순위 임차인들은 우선배당 대상이 아닙니다.

가처분 역시도 임차인의 보증금 회수에 걸림돌이 될 수 있구요.

입주시 등기부 등본을 다시 확인하시고

압류나 가압류나 가처분이 갑자기 생겼다면

즉시 내용을 고지하고 잔금지급을 보류시킨 다음에

앞에서 얘기한 그 절차를 따라야 합니다.

 

 

 

이게 최근에 구독자 한분과 메일을 주고받은 내용인데

잔금일에 등기를 다시 확인해 보니까

이사 나간 임차인이 “임차권 등기명령” 을 해놓은 경우예요.

 

이 상황에서 유추할 수 있는 건

지금까지 살고있던 임차인은 만기가 지난 상태였고

그럼에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했다는 것.

그 상태로 이사를 나가면서

본인 보증금에 대한 안전장치를 해 놓았다는 것.

즉, 임대인의 재정상태가 좋지 않을 수 있다는 것.

우리가 지급하는 잔금으로 이 임차인이 보증금을 돌려받으면

당연히 해결될 문제지만

만에 하나라도,

임대인이 우리가 지급한 잔금을 다른 목적으로 사용하고

그 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는다면

그 “임차권 등기명령” 은 해결도, 말소도 되지 않는다는 것.

경매시 우리 임차인의 보증금보다

이사나간 전 임차인의 보증금 전액이 선순위라는 것.

 

이 경우 역시 잔금지급을 중지시키고 내용파악을 먼저 한 후에

상황에 따라서 적절한 대처를 하셔야 하구요.

오늘 말씀드린 세가지 내용은

잔금처리시에 등기를 다시 확인하지 않으면 알 수 없는 내용이자

중개사고로 번질 수도 있는 내용입니다.

별로 귀찮은 일 아니고 비용도 700원이나 1400원이면 돼요.

사실 입주시에 등기 다시 안떼어보는건

귀찮거나 돈이 아까워서가 아니라 대부분 그냥 습관입니다.

입주 또는 잔금처리 시점에

등기부 등본을 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

 

 

 

오늘은, 잔금시에 등기부 등본을 꼭 다시 확인해야 하는 이유

대표적인 세가지 상황을 얘기해 봤습니다.

 

마찬가지로 업무용 부동산을 중개하실 때도

특히, 허가업종을 중개하실 때는

잔금 전에 건축물 대장도 다시 확인하시는 것이 좋아요.

위반건축물 표시가 갑자기 생겨서 건축물대장 표시변경이 안될 수도 있구요.

임차인의 영업허가에 문제가 될 수도 있어요.

 

오늘 영상은 여기서 마치겠습니다.

고맙습니다.