[중개실무 부가세 완전정복] 2. 부동산 임대료와 부가세

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 영상에서 부가가치세, 줄여서 “부가세” 라고 하죠?

아주 기본적인 부분만 알아봤고

오늘 영상부터는 그 부가세 중에서

우리 공인중개사의 업무와 관련된 부분을 하나씩 얘기해 볼껀데

우리 공인중개사가 참고적으로 알고 있어야 하는

아주 기초적인 딱 그 만큼만 볼꺼예요.

자료 먼저 보겠습니다.

 

 

 

부가세와 관련해서 우리가 알아야 하는건 크게 4가지예요.

 

첫 번째는, 부동산 임대료에 대한 부가세.

두 번째는, 부동산을 매매할 때 매매대금에 붙어있는 부가세.

세 번째는, 중개보수에 대한 부가세.

네 번째는, 시설비와 권리금에 대한 부가세.

 

이번 부가세 파트에서는 이 4가지를 살펴보겠습니다.

 

개업을 하신 분들은 사무실 운영경비에 대한 부가세도 좀 신경쓰셔야 하지만

그건 우리 업무 관련이라기 보다는

일반적인 사무실 경영에 해당하는 부분이니까 빼겠습니다.

 

오늘 얘기할 건 첫 번째.

부동산 임대료에 대한 부가세인데.

오늘과 다음 영상은 아주 기초적인 상식 선에서 보시면 되고

나중에 얘기할 “중개보수에 대한 부가세” 영상은 꼭 보시길 바랍니다.

상가나 사무실 같은 업무용 부동산에서 시설비나 권리금을 조율할 때

이 부가세 문제로 다투다가 계약이 깨지는 경우도 가끔 있어요.

이때 계약이 안깨지게 하는 꿀팁도 마지막에 알려드릴 꺼예요.

 

 

 

부동산 임대료에 관한 부가세를 보겠습니다.

다들 계약서를 작성하시니까 잘 아시겠지만

주거용 부동산 임대료에는 부가세가 없고

업무용 부동산 임대료에는 10% 별도의 부가세가 있죠?

알긴 알겠는데 왜 그런 건지를 물어보신 분이 예전에 계셨어요.

 

 

 

제가 바로 전 부가세 기초 영상에서

“모든 재화 또는 서비스를 공급할 때는 10%의 부가세가 별도로 있다.”

이렇게 설명하면서 예외가 있다는 말도 같이 했어요.

기초생활필수품, 의료, 교육.... 뭐 이런 것들인데

주택의 임대료에 부가세가 없는 이유는 이것 때문입니다.

 

상시거주용 주택일 경우에는 임대료에서 부가세가 면제돼요.

우리가 매일 보는 원룸, 투룸, 쓰리룸 주택 임대차를 말하는 겁니다.

이런 주택을 제공하는 서비스는 면세이기 때문에

집주인이 월세를 받을 때 임차인에게 부가세를 따로 받지 않는 거고

당연히 세무서에 부가세 납부의무도 없죠.

납부 의무가 없으니까 당연히 임차인한테 안받는 거예요.

 

마찬가지 이유로

여러분이 감기 걸려서 병원가시면 병원비를 내잖아요?

병원 영수증에도 보시면 부가세가 없어요.

이렇게 사람이 살아가는데 필수적인 것들을 공급하고 공급 받을때는

별도의 부가세가 존재하지 않는 거고

주택은 사람이 살아가는데 필수적인 것으로 보는 겁니다.

하지만, 업무용 부동산은 아니예요.

 

업무용 부동산은 부가세 예외품목으로 볼 수 없기 때문에

업무용 부동산의 임대료에는 10%의 부가세가 붙는 겁니다.

여기서 잠깐.

우리가 중개업을 하다보면 이런 고객도 가끔 만나요.

 

 

 

업무용 부동산을 개인 작업실 용도로 임차하면서

사업자를 안내는 경우가 있습니다.

이 임차인은 사업자를 안내기 때문에 필요경비 인정을 받을 일도 없고

부가세도 환급받을 수가 없어요.

때문에, 임대인에게 부가세 없이 해달라고 요청합니다.

임대인 입장에선 안되죠?

그건 임차인의 개별적인 사정이고 이건 업무용 부동산이기 때문에

임대인은 부가세를 받아서 납부해야 하는 의무가 있어요.

임차인은 부가세 환급을 못받더라도 내는 것이 원칙이고

임대인은 세금계산서를 발급해야 합니다.

임차인이 사업자가 없는데 세금계산서를 어떻게 발급하느냐?

주민등록번호로 하시면 되요.

발급받는 쪽이 사업자 등록번호가 없더라도

임대인은 상대방의 주민등록번호를 이용해서

세금계산서를 발급할 수 있습니다.

 

간혹, 임대를 안 한 것처럼 하면 양쪽 다 이득이지 않느냐?

공실인 것처럼 신고하면

임대인은 소득세가 안나오고 임차인은 부가세를 안내니까

모두 윈윈 아니냐?

요즘 국세청이 그렇게 만만하지 않습니다.

단기라면 가능할 수도 있어요.

한 4~5개월 임대가 안나간 것처럼 해도

국세청이 그 정도를 가지고 뭘 파고 들지는 않습니다.

엄밀히 따지면 위법이긴 하지만 걸릴 확률이 없다는 거죠.

그런데, 그건 양 당사자가 알아서 할 일이고

여러분은 절대로 그 내용을 기록으로 남기시면 안됩니다.

 

누가 그런걸 물어볼 때

현장에서 여러분이 조언을 하시던 안하시던

그 대화에 참여하건 아니건

 

“양 당사자의 협의에 따라 부가세는 없는 것으로 한다.”

 

양쪽이 서로 합의한 내용이라고 해서

이런 특약을 계약서에 넣는 분을 봤는데 절대로 안됩니다.

양 당사자가 그렇게 합의한 내용은 여러분과 관계 없는거고.

여러분이 작성하고 배포하는, 부동산 직인이 찍혀있는 그 계약서는

반드시 원칙대로 작성하셔야 합니다.

원칙적으로는 여러분이 거기 관여하시는 것도 안되고

관여한 흔적을 남기는 것도 안되는 거예요.

무슨 얘긴지 이해하셨을 꺼예요.

 

 

 

하나만 더 얘기하고 마칠께요.

업무용 부동산을 계약하려는데

임대인이 세금계산서를 끊어줄 수 없대요.

왜? 간이과세자라서.

임대료가 일정수준 이하인 임대인은 간이과세자인 경우도 있습니다.

간이과세자는 세금계산서 발급이 안돼요.

그럼 임차인은 경비처리를 어떻게 하고 부가세를 어떻게 환급받아?

이 문제인데

임대인이 간이과세자죠? 세금계산서 발급이 안되죠?

그럼 임차인도 처음부터 부가세를 안내는 겁니다.

월세가 100만원일 때 부가세까지 110만원을 내는 것이 아니라

그냥 100만원만 내는 거예요.

부가세를 처음부터 안내니까 환급받을 일이 애초에 없는 겁니다.

그럼 월세에 대한 경비처리는?

이때 임대인은 세금계산서가 아니라

“부가세가 없는 현금영수증” 또는 “일반영수증” 을 발행하는 거예요.

임차인은 처음부터 부가세를 안냈으니까 환급받을 일도 없고

그 영수증을 이용해서 경비처리만 하는 겁니다.

 

간혹, 연세가 좀 있으신 임대인분들 중에서 영수증도 못준다는 분들이 계세요.

내용을 좀 혼동하는 임대인 중에서는

세금계산서 발생이 안된다니까 그냥 영수증도 안된다는 분들이 가끔 있습니다.

그러면서 임차인이 알아서 경비처리 하는 것은 괜찮대요.

이럴 때 어떻게 하시느냐?

계약서 상의 임차인이 계약서 상의 그 임대인. 등기상의 주인이죠?

그 임대인 명의의 계좌로 매월 월세를 입금한 내역만 있으면

월세에 대한 경비처리가 가능합니다.

임대차 계약서와 통장내역만 있으면 다 돼요.

잘 설명해 주시고 계약 진행하셔도 됩니다.

 

 

자, 지난 시간에 이어서

우리 공인중개사와 부가세 관련 두 번째 영상으로

“부동산 임대료에 관한 부가세” 이걸 얘기해 봤습니다.

다음 영상에서는

“부동산 매매대금에 관한 부가세” 얘기를 할꺼예요.

다음 영상에서 계속 뵙겠습니다.

고맙습니다.