[중개실무 부가세 완전정복] 3. 부동산 매매대금과 부가세

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

부가세 파트를 계속 보고 있는데

오늘은 부동산 매매와 관련한 부가세를 짤막하게 보겠습니다.

사실 깊게 들어가면 저도 잘 몰라요. 저는 공인중개사니까.

오늘도 자료 보면서 얘기하겠습니다.

 

 

 

다들 잘 알고계실 텐데

주거용 부동산 매매시에는 부가가치세가 없고

업무용 부동산 매매시에는 부가가치세가 있다.

큰 틀을 이렇게 정하고 갈께요.

약간의 예외가 있는데

일단 이렇게 알고 있으면 예외적인 것만 보면 되니까.

주거용 매매는 부가세가 없는데 예외적으로 발생하는 경우가 있고

업무용 부동산 매매는 부가세가 있는데

예외적으로 발생 안되는 경우가 있다.

 

 

 

그리고, 부동산 매매시의 부가가치세는 건물분에만 발생합니다.

부동산을 사고 팔 때 부가세가 발생하더라도

토지에는 부가세가 없고 건물 가격에만 부가세가 붙는다.

집합건물에서도 마찬가지고 토지만을 매매할 때도 마찬가지예요.

 

 

 

예를 들어서 업무용 오피스텔 201호를 5억원에 매매할 때

201호 건물분을 2억원, 201호의 토지지분을 3억원

이렇게 계산했고 부가세를 별도로 했다면

건물분 가격에서는 부가세가 붙는 거니까

매수인은 매도인에게 5억원을 지급하는게 아니라

건물분 부가세 2000만원을 더해서

총 5억 2000만원을 지급하는 거예요.

매도인은 이 2000만원에 대해서 부가세 신고를 하고 납부한 다음에

매수인이 임대사업자 등록을 하고 다시 환급받습니다.

매수인이 임대사업을 안하고 직접 사용한다면 환급받을 수 없죠.

 

“잠깐! 나 임대사업용 오피스텔 사고 팔았는데 부가세 없이 했어!”

 

네. 맞아요. 원래는 부가세를 주고받은 다음에

매수인이 다시 환급받는 게 원칙인데

이 절차를 간소화 하기 위한 방법으로

실무에서는 “포괄양도양수” 라는 방법을 자주 사용합니다.

 

어쨌건 주거용 매매에서는 부가가치세가 없고

업무용 매매에서는 건물분에만 부가가치세가 있는데

각각 예외적인 경우가 있다.

그럼, 예외적인 경우를 보겠습니다.

 

 

 

주택 매매에서 부가세가 발생하는 대표적인 경우가 분양입니다.

지금 막 신축하는 새 주택을 분양받을 때

그리고, 주택 매매사업자가 소유한 주택을 사고팔 때

이렇게 주택을 공급하는 사업자는 면세가 아니기 때문에

이 사업자들은 소비자한테 부가세를 징수해서 국세청에 납부해야 돼요.

이런 사업자한테 주택을 구매할 때는 부가세 문제가 생기는데

매수자가 일반 개인이라면 환급받을 수 없기 때문에

이런 경우에 매수자 입장에서는

부가세를 감안해서 최종금액을 협의하는게 유리하겠죠?

또 법인이 임직원들 숙소로 사용하는 그런 주택들 있죠?

이렇게 법인이 단순보유하고 있던 주거용 부동산을 매매할 때도

부가세 문제가 생길 수 있습니다.

 

이런 경우에도 토지분에는 부가세가 없고

건물분 가액에 대해서만 부가세가 붙는데

이게 항상 붙는 것은 아니예요.

그 주택이 국민주택규모를 초과했을 경우에만 부가세가 붙어요.

 

국민주택규모는 전용면적 85㎡ 이하를 말합니다.

수도권 밖에서 도시지역이 아닌 읍이나 면지역은

전용면적 100㎡ 까지 국민주택규모로 인정해 줘요.

결론만 다시 정리하면

 

 

 

주거용 부동산을 사고 팔때는 부가세가 없지만

예외적으로 분양이나 매매사업자 소유

법인이 단순 보유하던 주택일 경우에는

국민주택규모를 초과한 주택일 경우에 한해서

건물분 가액에만 별도의 10% 부가세가 발생한다.

 

 

 

업무용 부동산을 보겠습니다.

업무용 부동산을 매매할 때는

규모에 상관없이 건물분에 대해서 10% 부가세가 발생하는데

“포괄양도양수” 라는 방법으로 매매할 경우에는 부가세가 발생하지 않아요.

 

이 포괄양도양수라는 것은 오피스텔에 입점해 계신 분들이

저보다도 훨씬 더 전문가이실 텐데

이 방법으로 매매계약을 체결하실 때

보통 계약서 특약사항에 “포괄양도양수 계약임” 이렇게 표시를 합니다.

 

당연히 오피스텔 매매이긴 하지만

원칙적으로 세법상은 이런 방식의 매매계약을

“오피스텔” 이라는 특정 재화를 양도한 것으로 보는게 아니라

오피스텔이라는 특정 재화가 포함되어 있는

“임대사업” 자체를 양도한 것으로 봅니다.

 

“재화”를 양도한 것이 아니라 “사업” 을 양도한 것으로 보기 때문에

매도인과 매수인 사이에서 발생하는 부가세 납부와 환급에 대한 절차를

생략해 주는 거예요.

 

물론, 이 방법을 사용하는 또 다른 이유가 있긴 한데

지금 그 얘기를 하면 옆으로 새면서 두서없어 지니까

그건 우리 부가세파트 마지막에서 따로 얘기를 할께요.

 

 

부동산 매매와 관련한 부가세는 그냥 참고적으로만 알고계시면 돼요.

사실 세무사 분들 영역이고

또 매매계약 하면 법무사 분들 통해서 다 그분들이 붙어주기 때문에

아주 정확한 내용을 세부적으로 파악하고 있어야 하는 것은 아닙니다.

이 정도만 참고하셔도 실무에서 지장은 없을 꺼예요.

 

마지막에 “포괄양도양수” 얘기가 있었는데

원래 제가 하려고 했던 얘기는

우리가 받는 “중개보수에 대한 부가세” 이 문제하고

이 “포괄양도양수” 에 대한 얘기를

짤막하게 한번씩 다루려고 했어요.

그런데, 이 “포괄양도양수” 도 쉽게 이해를 하려면

부가가치세 납부와 환급에 대한 기본 개념이 약간은 있어야 합니다.

그래서, 영상을 만드는 김에

기본 개념부터 순서대로 연결하는 것이 좋겠다고 생각돼서

이 부가세 파트를 만든 거예요.

제가 세무사는 아니기 때문에

설명이 아주 매끄럽지 못하거나 부족한 부분이 있더라도

이해해 주시구요.

다음 영상에서 우리 중개보수와 관련한 부가세 얘기.

그리고 시설비나 권리금 조율에서 부가세 문제로 깨지려고 할 때

안깨지는 팁을 하나 드린다고 했었죠?

다음 영상에서 계속 뵙겠습니다.

고맙습니다.