[중개실무 부가세 완전정복] 4. 부동산 중개보수와 부가세

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 우리 중개보수 얘기예요.

대부분의 분들이 중개보수를 계좌이체로 받으실 텐데

상대방이 중개보수 줄 때 부가세를 안주는 경우가 상당히 많아요.

특히 업무용 보다는 주거용 부동산 중개할 때.

이때 부가세를 많이들 안주고 또 그냥 안받는데

다는 아니지만 이게 나중에 문제되는 케이스들이 좀 있습니다.

시간이 좀 지난 얘기긴 한데

제 후배 중 한명도 주거용 부동산 중개를 전문으로 했었어요.

늘상 부가세를 안주니까 이 친구도 대부분 안 받았습니다.

대부분 계좌이체로 돈을 받았는데 이게 나중에 문제가 돼서

수천만원을 한번에 추징당하고 결국 문닫은 케이스가 있었어요.

사실 그런 경우를 여러차례 봤습니다.

 

중개법인은 통장 거래내역을 십원짜리 하나까지 맞춰야 하니까

미리미리 준비를 하는데

대부분은 개인사업자로 활동을 하시잖아요?

개인사업자는 통장을 일일이 맞춰야 하는 의무도 없고

부가세 안준다고 그걸로 재판할 수도 없는 노릇이니까 그냥 넘어가다가

1~2년이 지나면 늘상 그래온 거라서 경각심이 점점 사라지죠.

 

중요한건,

안주는 부가세를 내기도 억울하니까 그냥 매출 자체를 누락합니다.

사실 소득세도 적어지기 때문에 이득인 느낌도 있어요.

이게 나중에 걸려서 세무조사를 받는 건데.

한번 걸리면

부가가치세 법상 부가세 납부 안한 것에다가

소득세법상의 종합소득세 매출 누락까지 한꺼번에 걸려서

몇 년치 계산하면 가산세까지 몇천만원은 쉽게 나와요.

 

이게 걸리는 이유는 뭐 다양한 경로가 있겠지만

제가 알고있는 것 몇가지만 말씀드릴께요.

 

 

 

우선, 임차인들의 신고가 있어요.

주택 임차인들은 부가세 내는 것이 아까우니까

중개보수 줄 당시에는 어떻게든 전체금액을 깎으려고 합니다.

“세금처리 아무것도 안 할 테니까 부가세 없이 좀 깎아달라.”

그런데 그 중에서 아주 일부는 시간이 한참 지나서

다시 현금영수증을 요구하는 경우가 있습니다.

이게 감정싸움으로 번져서 신고 들어가는 경우예요.

 

 

 

두 번째 이유는 임대인이예요.

주택 임대인 분들도 대부분 똑같이 얘기합니다.

 

부가세 파트를 처음부터 보신 분은 이해가 가실텐데

주택임대사업은 부가세 면세사업입니다.

주택 임대인 분들이 중개보수 줄 때 부가세를 냈다고 해서

나중에 일일이 환급받지 못해요.

그러니까 이 분들 입장에서도 부가세는 버리는 돈이라고 생각하죠.

때문에 이 분들도 부가세를 어떻게든 안주려고 합니다.

부가세 신고나 세금신고 그런거 할 일 없으니까

걱정하지 말라고 얘기하죠.

그런데, 주택 임대사업자 분들은

부가세가 면세사업이란 거지 소득세도 면세는 아니잖아요?

시간이 한참 지나서 나중에 소득세 신고할 때는

상당수 분들이 이걸 그냥 경비처리 해버려요.

직접 하시는 분도 있고 통장을 세무사한테 맡겨서

세무사가 일괄처리하는 경우도 있습니다.

이를테면 고의, 또는 미필적 고의라고 할께요.

 

저번 영상에서도 말씀드렸지만

통장 거래내역만 정확히 있으면 경비처리 가능합니다.

준 쪽에서는 나중에 경비처리를 해버렸는데

받은 쪽에서는 애초부터 매출을 누락해 버렸으니까

이게 안맞잖아요? 요즘은 다 전산으로 처리하는데.

물론 이런게 몇 건 있다고 문제되진 않는데

이게 쌓이고 쌓이면 언젠가는 조사받을 수 있는 거예요.

 

 

 

부동산 중개업도 엄연한 사업입니다.

사업이면 뭔가 이득이 있어야 계속 유지될 수 있는게 정상이죠?

그런데, 소득신고 할 때마다 계속 적자신고를 하는 분들이 계세요.

“실제로 적자난걸 어떻하냐?” 이러면 할 말은 없는데

세무당국은 그렇게 생각 안해요.

 

신고 할 때마다 계속 적자라는 것은

사업을 하면 할수록 그 적자의 누적액이 계속 늘어난다는 거예요.

물론 이것도 1~2년 가지고는 별 일 없지만

중개업을 7~8년 이상 오랫동안 하시면서 계속 적자신고 하시는 분들은

좀 조심하실 필요가 있습니다.

심지어는 한달 평균매출을 200만원 정도로 신고하면서

직원급여와 광고비에 식대까지 매달 평균 5~600백만원씩

계속 비용신고를 하시는 분도 계세요.

이게 오랫동안 누적된 분들은

“여태까지 아무 문제 없었어” 이럴게 아니예요.

여태까지는 문제 없었죠.

지금 한계점에 온건데 본인이 모르고 있는 것일 수도 있어요.

이분들은 앞으로 흑자신고 하셔야 합니다.

 

중개보수와 부가세 얘기 하다가 종합소득세로 잠깐 빠졌는데

결론은, 부가세를 받고 세금계산서 또는 현금영수증 끊거나

부가세 못받더라도 받은 총 금액에 나누기 1.1 해서

미리미리 매출신고 하는 것이 정상이고

그게 아닌 것들이 계속 누적 되다가 위험수위에 도달하면

나중에 크게 한방 맞을 수도 있다는 것 기억하시기 바랍니다.

모두 다 세무조사를 받는다는 것은 아니예요.

복불복 느낌도 좀 있고 그럴 가능성이 있다는 얘기인데

한번 맞으면 여러분이 상상하는 그 이상일꺼고

실제로 저는 중개업을 하는 동안 주변에서 몇차례 봐왔습니다.

 

앞에서 얘기한 후배는 두번째 이유 때문이었어요.

임대인들이 세금처리 안한다고 하면서 부가세 안주고

또 안받은 부가세를 내기는 억울하니까 매출을 계속 누락했던 케이스.

그런데 상당수 임대인들이

나중에 소득세 정산할 때는 통장을 이용해서 이걸 경비처리 했던거고

이게 1년치가 모아지면 건수가 꽤 많을 것 아니예요?

세무당국이 잠깐 들여다 봤던건데

세금신고 안된 금액이 통장에 왔다갔다 하는 건수가 상당히 많으니까

제대로 조사를 받게됐고

결론은 몇 년치 부가세와 매출누락한 것 추징, 가산세까지

6천만원 정도를 한방에 맞았어요.

 

그 친구도 항변을 했어요.

“안주는 부가세를 어떻게 억지로 받아내느냐? 너무 억울하다.”

이렇게 항변을 했는데 세무당국에선 뭐라고 하냐 하면

“부가세를 안준다고 결국 50만원에 끝냈으면”

“그 50만원 안에 부가세가 포함된 것으로 본다.”

세무당국에서는 이렇게 봅니다. 세법상으로도 이게 맞구요.

 

여러분 매출이 월평균 800만원이라고 할께요.

그게 다 이익이면 좋겠지만 그게 아니잖아요?

직원 두명정도 급여주시고 광고비내고 월세내고 공과금에 뭐에.

실제로는 남는 것 별로 없죠?

그런데 1년으로 보면 이게 매출이 1억이예요.

단순계산 해서, 5년치 매출에 대해서만 부가세를 따져도

4,500만원이 넘는 돈입니다.

여기에 불성실 가산세에 소득신고 누락까지 하면

한방만 맞으면 상상을 초월해요.

오래 가시는 분들은 이 세금신고에도 신경을 많이 쓰셔야 됩니다.

 

 

 

부가세로 인한 문제는 업무용 부동산보다

주택을 주로 중개하실 때 더 발생하게 되는데.

주택 임대인들은 부가세 면세사업자이기 때문이고

또 임대사업자 자체가 없는 분들도 많이 있어요.

이 분들은 부가세가 왜 돌고 도는지에 대한 이해 자체가 없습니다.

그냥 지금 당장 안내는게 최선이예요.

주택 임차인들은 사업자가 아니기 때문에 부가세 환급을 당연히 못받죠.

그래서 업무용 부동산을 중개할 때 보다는

주택을 중개할 때 부가세를 받기가 더 힘듭니다.

하지만, 오늘 내용 잘 기억 하시고

개업한지 몇 년 되신 분들이나 폐업 없이 좀 장기적으로 가실 분들은

세금계산서나 현금영수증 잘 발급하시고

혹시 모를일에 대한 세금 대비도 좀 하시면서

사업을 진행하시기 바랍니다.

 

오늘 영상은 여기서 마치구요.

다음 영상에서는

우리가 시설비나 권리금을 조율할 때

이 때에도 부가세 문제가 생기는 그런 경우가 있어요.

이 경우에 컨트롤을 잘못해서 당사자 간에 다툼이 생기기 시작하면

계약 자체가 깨지는 경우도 있는데

이때 현장에서 사용할 수 있는 팁을 하나 알려드리겠습니다.

다음 영상에서 뵙겠습니다.

고맙습니다.