포괄양도양수를 하는 이유와 실무상의 주의점!

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

임대사업을 하고 있는 업무용 부동산을 매매할 때

“포괄양도양수” 라는 방법을 많이 사용하죠?

주로 오피스텔 매매할 때 많이 접하는데

오피스텔뿐만 아니라 일반 상가 매매에서도 많이 사용해요.

임대사업용 주택을 매매할 때도 이 방법을 사용할 때가 있습니다.

오늘은 이해를 돕기 위해서

가장 흔하게 볼 수 있는 업무용 오피스텔을 가지고 얘기해 볼게요..

 

 

 

어떤 “사업에 대한 권리와 의무” 를 통으로 매매할 때

“포괄 양수도” 라는 표현을 씁니다.

어떤 사업이 있으면 그 사업 안에는

물건도 있을 테고,, 자산도 있을 테고,, 인력도 있을 테고

여러 가지가 섞여 있겠죠?

이런 자산과 자원을 포함해서

그 사업의 권리와 의무 모든 걸 포괄적으로 인수인계하는 것.

이게 “포괄 양수도” 인데

임대사업을 하고 있는 오피스텔을 매매할 때

이 방법을 쓰는 거예요.

 

부동산 임대사업은 다른 사업에 비해서

권리의무 관계나 자산 내용이 비교적 단순해요.

자산은 그 부동산 하나만 있죠?

사업적인 권리관계도 현재 임차인과의 임대차 계약 하나만 있어요.

다른 사업들처럼 내용이 복잡하지 않으니까

아주 쉽게 포괄양도양수라는 방법을 사용할 수 있습니다.

그러면, 그건 알겠는데 굳이 왜 이런 방법으로 매매를 하느냐?

뭔가 이점이 있으니까 이 방법을 쓰겠죠?

 

 

 

“포괄양도양수” 라는 방법으로 부동산을 매매하면

법적으로는 그 부동산 자체를 매매한 것으로 보는 게 아니라

그 부동산을 자산으로 포함하고 있는

“임대사업” 자체를 매매한 것으로 봐요.

 

부동산이라는 “재화” 를 양도한 것이 아니라

“사업” 을 양도한 것으로 봅니다.

 

그 사업의 주체는 바뀌었지만, 사업자 번호도 곧 바뀌겠지만,

해당 임대사업의 동일성이 유지된 상태로

임대사업 자체를 그대로 양도한 것으로 보는 거예요.

여기에서 오는 이점 때문에

임대사업용 오피스텔을 매매할 때

“포괄양도양수” 라는 방법을 사용하는 겁니다.

 

 

 

첫 번째는, 오피스텔 매매대금에 포함되어 있는

부가가치세의 납부와 환급문제를 간단하게 해결할 수 있어요.

제가 지금까지 부가세 관련 내용을 쭉 얘기하고 있었는데

 

“업무용 부동산에는 항상 부가가치세가 따라다닌다”

 

왜?

 

“업무용 부동산과 관련된 사업은 면세가 아니기 때문에”

 

그래서, 업무용 오피스텔은 월세에도 부가세가 붙는 거고

매매할 경우에도 건물분 가액에 대해서는 부가세가 있습니다.

매수인이 매도인에게 부가세를 내고

매도인은 그걸 국가에 납부한 다음에

매수인이 임대사업자를 내게 되면 다시 환급받는 거죠.

 

하지만, 이 “포괄양도양수” 라는 방법으로 매매하면

법적으로는 “오피스텔” 을 양도한 것으로 보는 게 아니라

오피스텔이라는 자산이 포함된 “임대사업” 을 양도한 것으로 봐요.

 

즉, “사업” 을 양도한 것이지 “재화” 를 판매한 것이 아니기 때문에

처음부터 부가세 문제가 생기지 않아요.

부가세 납부와 환급에 대한 절차가 생략됩니다.

 

 

 

이건 무슨 얘기냐 하면,

오피스텔 매도인이 그걸 처음 분양을 받았을 때도

건물분 가액에는 부가세가 있었어요.

처음 분양받았던 매도인은 분양대금에서 부가세를 냈습니다.

그런데 그 오피스텔로 일반 임대사업자를 내면서

자기가 납부했던 부가세를 환급받았어요.

여기에는 조건이 있습니다.

최소 10년간 임대사업을 유지해야 하고

10년을 못 채운 상태로 중간에 임대사업을 끝내면

못채운 기간만큼 1/n 해서 그만큼의 부가세를 다시 환수 조치합니다..

하지만 “포괄양도양수” 방법으로 매매하면

그 사업의 동일성이 유지된 상태로 넘어가는 거라고 했죠?

애초에 매도인이 환급받았었던 부가세 환수 문제가 발생하지 않아요.

이게 두 번째 이유입니다.

 

그리고, 업무용이 아닌 주택임대사업자도

매매 시에 포괄양도양수를 사용하는 경우가 있는데

주택임대사업자가 의무임대기간을 채우지 못하면 과태료가 쎄죠?

현재는 30003000만 원 이하예요.

주택임대사업자 역시 의무임대기간 전에 포괄양도양수로 매매하면

“임대사업” 의 동일성이 계속 유지되는 것으로 보기 때문에

매도인에게 과태료가 부과되지 않습니다.

 

 

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우선, “포괄양도양수” 라는 것은

사업의 동일성이 인정될 경우에만 가능해요.

매도인은 “임대사업자” 였는데

매수인은 자기가 “미용실” 로 직접 사용할 거야.

이런 경우에는 사업의 동일성이 인정 안되기 때문에

포괄양도양수가 안됩니다.

매도인이 임대사업자라면 매수인도 임대사업을 할 사람이어야 해요.

 

그리고, 매도인의 임대사업자가 간이과세자가 아닌 일반과세자였다면

매수인도 간이과세가 아닌 일반과세자로 임대사업을 해야 합니다.

 

만약에, 매도인이 임대사업을 한 것이 아니라

“미용실로 직접 사용” 했는데

매수인도 이걸 “미용실로 직접 사용” 할 거야.

이런 경우에는 가능해요.

포괄양도양수라는 것은 “임대사업” 에서만 가능한 게 아닙니다.

임대사업자들이 부동산을 매매할 때 그 방법을 “활용” 하는것 뿐이예요.

 

그리고 현장에서 많이들 실수하시는 게

매도인과 매수인 둘 다 같은 임대사업이라고 해도

임차인을 명도 하는 조건일 경우에는 사업의 동일성을 인정 못 받습니다..

공실일 경우에는 상관없지만

계약기간이 아직 남아있는 현재의 임차인을 내보내는

그런 조건으로 계약할 때는

 

그 사업자의 “권리와 의무” 를 승계하지 않는 것이기 때문에

“포괄양도양수” 를 인정해주지 않아요.

 

마찬가지로 현재 사용하고 있는 임차인에게 매도하고

그 임차인이 계속 사용하는 경우에도 포괄양도양수가 안됩니다.

 

하나 더.

매매계약을 진행하면서 보니까 파는 사람이 “부동산 매매사업자” 야.

이 경우에도 포괄양도양수가 안됩니다.

매매사업자는 판매업이죠?

 

판매업자가 파는 물건은

“재화를 판 것” 으로 보지 “사업을 양도한 것” 으로 보지 않아요.

 

당연히 “포괄양도양수” 에 처음부터 해당이 안 됩니다..

 

 

 

오늘은 “포괄양도양수” 에 대해서 알아봤습니다.

 

핵심은

 

포괄양도양수라는 방법으로 부동산을 매매하는 것은

“재화”를 매매한 것이 아니라 “사업”을 양도한 것으로 본다는 것.

 

그렇기 때문에 여러 가지 편리함과 이점도 있지만

매도인과 매수인의 “사업의 동일성” 이 인정되지 않으면

포괄양도양수가 안된다는 것.

 

때문에 현장에서 매매계약을 진행하실 때는

“매도인의 사용목적” 과 “매수인의 사용목적” 을 명확히 하셔야 하고요..

 

포괄양도양수로 계약을 작성 하시더라도

혹시 그게 인정되지 않을 경우를 대비해서

 

“포괄양도양수가 인정되지 않을 경우”

“매수인은 매도인에게 부가세를 별도로 지급하기로 한다.”

 

이런 내용의 특약을 하나 추가하셔야

나중에 생길 수도 있는 불필요한 다툼을 미리 방지할 수 있다는 것.

이게 핵심입니다.

 

포괄양도양수에 대한 오늘 글은 여기서 마치고요..

다음 글에서 계속 뵙겠습니다.

고맙습니다.