[등기부등본 끝장내기] 1. 등기부등본 확인 절차

 

 

안녕하세요 후스파파입니다. 

부동산 유튜브를 운영하가 보니 부동산 관련 질문을 많이 받는데요 

지식이 아주 전문적인 분들도 계시지만 

정말 초보적인 지식이 부족해서 

곤란해하시는 분들도 많이 계신 것 같고요 

뭐, 자기 전문분야가 아니면 모르는게 당연하죠.

그래서, 부동산에 관한 완전 초보자 분들

부린이 분들을 위한 정말 기초적인 글을 

올리는 것도 좋겠다는 생각을 좀 했습니다. 

 

그중에서 첫번째로,

부동산에 대한 공부를 시작하거나 

부동산에 대한 어떤 내용을 확인할 때

필수적으로 해야 하고 필수적으로 알아야 하는 첫번째 상식!

부동산 등기부등본 확인이죠?

 

오늘부터 이 부분을 짚어가고 가겠습니다.

등기에 아주 익숙한 우리 공인중개사 분들이나 

또, 부동산에 대해서 아주 익숙하신 분들은 

굳이 보실 필요까진 없을 것 같아요.

 

부동산에 관심이 있지만 등기에 약한 분들. 

등기의 구성이나 용어를 잘 모르시는 

그런 분들께 좀 도움이 됐으면 좋겠습니다. 

 

이 등기부등본은 열람용과 제출용이 나뉘어 있구요.

집합건물이냐 아니냐에 따라서도 입력하는 방식이 좀 다르죠?

또, 결제하는 방법도 몇 가지가 있고 

말소 사항을 포함하느냐 아니냐에 따라서 

출력되는 결과물도 좀 다릅니다. 

그 부분을 이번 글에서 보여드리고요 

 

두 번째 글에서는 등기부등본의 기본적인 구성

등기는 표제부와 갑구와 을구로 나눠져 있는데

각각의 부분이 해당 부동산에 대해서 뭘 얘기하고 있는 건지?

이렇게 등기의 구성을 좀 살펴보겠습니다.

 

두 번째 글에서는 등기부등본의 기본적인 구성 

등기는 표제부와 갑구와 을구로 나눠져 있는데 

각각의 부분이 해당 부동산에 대해서 뭘 얘기하고 있는 건지?

이렇게 등기의 구성을 좀 살펴보겠습니다.

 

계속해서 

표제부와 갑구와 을구에서 각각 자주 사용되는 등기 용어들.

여러분들이 등기에서 자주 보시게 될 그 용어들이 뭘 설명하는 건지

이렇게 등기 용어 정리까지 한 다섯 편 정도의 글이 될 것 같아요.

등기에 약하신 분들도 이 글만 보시면 

등기 열람부터 기본적인 해석까지 모두 다 하실 수 있도록 

되도록 쉽고 짧고 굵게 만들어 보겠습니다.

 

오늘은, 첫 번째!

이 글을 보시는 분이 정말 초보자라고 생각하고

등기부등본을 열람하는 방법부터 시작할게요.     

 

지금 보시는 것처럼 검색창에서

“인터넷등기소”를 검색하고 클릭해서 들어가시면

이런 화면이 나옵니다.

클릭해 보시면 “대한민국 법원 인터넷 등기소”에 들어갈 수 있어요 

 

 

 

 

처음 사용하시는 분들은 일단 여기를 눌러서 회원가입을 하셔야 돼요.

그리고 로그인을 하면 이제부터 등기 열람이 가능한데

물론 중간에, 뭐 깔고, 뭐 깔고, 보안 프로그램 뭐 또 깔고

뭐, 그런 소소한? 재미도????  있어요.     

일단, 제 아이디로 로그인을 해보겠습니다.                      

                                                                         

 

옆을 보시면 세 가지 바가 있는데

인터넷등기소에서는 부동산 등기뿐만 아니라

법인등기나, 동산 또는 채권에 대한 담보등기도 확인할 수 있어요.

자, 일단 부동산 등기에 대해서만 보면 열람하기와 발급하기가 있는데 두 개는 내용이 똑같아요. 

 

“열람하기” 는 말 그대로 “열람용” 단순 확인용이에요.  금액은 건당 700원입니다.

“발급하기” 는 “제출용”이고요 비용은 건당 1000원이에요.

그러니까, 개인적으로 뭔가를 확인해 볼 용도일 때는

700원짜리 열람용을 보시면 되고요.

관공서 또는 은행에 제출하거나 뭐 이렇게

어떤 기관에 제출하기 위할 때는

“열람하기” 가 아닌 “발급하기”를 눌러서

1000원짜리 “제출용”을 떼시면 됩니다.

 

등기 떼는 방법은 둘 다 같고요. 내용도 같은데.

다만, 비용과 용도가 다른 것뿐이죠.

제 생각에는 그냥 열람하기 자체를 없애버리고

발급하기를 700원으로 해줘도 될 것 같은데  뭐, 깊은 뜻이 있겠죠?     

 

하나 주의하실 점은

1000원짜리 제출용 등기는 종종 프린트가 안 되는 경우도 있어요.

주로 여러 컴퓨터에 연결되어 있는 공용 프린터에서.

이 “제출용” 은 보안 문제 때문에

공용 프린터에서 출력이 안 되는 경우가 많으니까 참고하시고요.

“열람용” 은 별 제한 없이

컴퓨터와 연결된 프린터가 있다면 다 출력할 수 있습니다.

그리고 이 등기는 A4 용지로 출력해서 볼 수도 있지만

PDF 파일로 저장할 수도 있어요.

 

 

열람용을 떼어 보도록 하겠습니다.

열람하기를 눌러보시면 

간편 검색, 지번 검색, 도로명주소로 찾기, 고유번호로 찾기, 지도로 찾기

뭐, 여러 가지 찾는 방법이 있는데

보통 많이 사용하는 방법은

지번으로 찾거나 도로명주소로 찾거나.

이 두 가지 방법을 많이 사용해요.

 

 

 

아파트 등기를 뗄 때 아파트 이름과 위치는 정확히 아는데 주소를 몰라!

이럴 때는 이렇게 지도로 찾아볼 수도 있는데

이게 막상 해보면 약간 복잡하고 뭔가 어색하거든요.

아파트 위치와 이름을 정확히 알고 계시다면 네이버 같은 곳에 검색해서 주소를 다 찾을 수 있죠?

어쨌건, 여러 가지 방법으로 해당 부동산을 찾을 수 있다는 것.

 

 

 

 

저는 소재 지번으로 찾기를 선택하겠습니다.     

자, 이제 주소를 입력해야 하는데

여기 보시면 “부동산 구분”이라고 있어요.

 

 

 

눌러보시면 토지와 건물을 한꺼번에 뗄 것이냐?

또는, 둘 중 하나만 뗄 것이냐?

보통 부동산에 대해서 어떤 내용을 확인할 때는 건물과 토지 둘 다 확인해야 하죠?

 

 

건물이 없는 경우나 지방에 있는 농지

전, 답, 임야, 이런 부동산을 확인할 때는

건물이 없을 테니까 토지만 확인하는 경우도 있겠죠.

반대로 건물등기만 확인해 보는 경우도 있을 테고요.

 

그런데, 여기 보시면 “집합건물”이라고 있어요.     

집합건물에 대해서 간단히 설명하자면 

외관상 하나의 건물이지만 각각 구분소유권(주인이 각각 있는)이 존재하는 그런 부동산.

구분소유권이 존재하는 그 한 개의 호실만 따로 떼어서

사고팔고 할 수 있는 그런 부동산.

예를 들면, 아파트나 오피스텔, 주상복합, 다세대주택 등등등

이런 것들이 집합건물이죠?

업무용 건물이나 빌딩에서도

이렇게 구분소유권이 인정되는 “집합건물” 이 있습니다.

이 집합건물들은 특성상 건물과 토지 등기를 다 떼어볼 필요가 없고요.

해당 호실의 등기 하나만 떼면 돼요.

 

내가 어느 아파트 501호를 확인하려고 한다면

집합건물은 그 특성상 501호에 대한 부분만 잘 확인하면 되는 거지

그 아파트의 다른 호실들이나

아파트가 들어선 토지 전체를 다 확인할 필요가 없잖아요?

 

집합건물이 아닌 일반 부동산을 확인할 때는

건물등기와 토지등기를 둘 다 떼어서 확인해야 하고요.

집합건물은 해당 호실과 그 호실이 가지고 있는 토지지분

대지권이라고 하는데 

그 두 개를 합친 것을 법적으로 하나의 부동산으로 취급하죠?

즉, 집합건물에서는

해당 호실 + 해당 호실이 가지고 있는 대지권

그리고, 그 건물 전체의 대략적인 내용

이렇게만 확인하시면 되는데

그게, 집합건물에서는 해당 호실 등기 하나만 떼어보면

거기에 그 세 가지가 다 나와요.

그러니까 집합건물은 700원만 내고

해당 호실 등기 하나만 떼면 됩니다.

 

단, 집합건물 등기를 떼어서 확인해 봤을 때

거기에 “토지 별도 등기” 가 있는 경우들이 가끔 있어요.

이때는 예외적으로 토지등기를 다시 확인해 봐야 하는데

그건 왜 그런 건지 다음 시간에 표제부 살펴보면서 설명할 거예요.     

 

자, 우선 집합건물과 집합건물이 아닌 부동산은

입력하는 방식이 약간 다릅니다.

 

일반 부동산은, 건물이건 토지건

해당 주소까지가 법적으로 하나의 부동산이죠?

그러니까 해당 주소까지만 입력하면 돼요.

 

집합건물은 해당 주소 안에 있는 해당 호실이

법적으로 하나의 부동산으로 취급되죠?

그러니까, 집합건물의 등기를 확인할 때는 주소뿐만 아니라

해당 호실까지 정확히 입력해야 원하는 등기를 뗄 수 있어요.

동만 입력해서 검색을 누른 다음에

하단에 나오는 호실을 클릭하는 방법도 있습니다.     

 

저는 집합건물을 떼 보도록 하겠습니다.

 

이렇게 동을 입력하고 검색을 누르면 

 

 

하단에 나오는 호실들 중에

내가 원하는 호실을 클릭하는 방법도 있는데

호실을 정확히 알고 있으면 굳이 그럴 필요가 없죠?

 

이 방법을 사용하는 경우가 가끔 있긴 한데

이건 등기 열람의 목적보다는

빌라에서 사람을 찾을 때 가끔 사용해요.     

이런 걸 알려드려도 될지 모르겠는데 그냥 할게요.

 

7~8세대 정도 되는 다세대주택이 있는데

내가 찾는 어떤 사람이 그 주택에서 들락거려.

여기 한 호실을 소유하면서 직접 거주하고 있는 것 같아!

그런데 몇 호인지 까지는 몰라! 찾고 싶어!

성이 같은 호실의 등기를 확인해서 그 사람이 맞는지 아닌지?

몇 호를 소유하고 있는 것인지?

확인이 가능하겠죠?

원래 이러라고 있는 기능은 아니지만 이렇게 사용하는 경우도 있긴 합니다.

참고만 하세요.     

 

동과 호를 정확히 입력하면

해당 호실 하나가 바로 나오고요.

동만 입력하면 해당 동에 있는 모든 호실들이 검색돼요.

여기서 원하는 호실을 클릭하는 방법도 있다는 것.     

 

 

검색을 하기 전에

“공동담보/전세 목록”이라는 것이 있습니다.

 

이건 뭐냐 하면,

해당 부동산을 담보로 한 융자가 있을 때

등기부등본 을구에 그 융자의 내역이 나오게 되는데

좀 큰돈을 빌리기 위해서 큰 융자를 받기 위해서 

여러 개의 부동산을 담보로 제공하는 경우도 있거든요.

이럴 경우에 원칙적으로는

공동담보에 대한 내역도 등기부에 같이 표시가 됩니다.

그런데, 한건의 융자에 제공된 공동담보 부동산의 숫자가 많다!

5개 이상이다!

그러면, 등기에 다 적기에는 숫자가 좀 많으니까

그 부동산들을 하나의 목록으로 묶어서 관리합니다.

그게 바로 “공동담보 목록” 이예요.

그리고, 등기부 을구에는 융자에 대한 내용과 공동담보 목록만 표시돼요.

이 “공동담보/전세 목록”을 체크하고 등기를 떼시면

등기부등본 마지막에

“공공 담보로 묶어있는 부동산들” 이 어떤 것들인지

세부 목록을 확인할 수 있습니다.

이걸 체크하지 않고 등기를 떼면

해당 융자에 대한 내용과 공동담보 목록이 있다는 것만 나오죠.

그래서, 공동담보가 있을 경우에

좀 더 자세한 내용을 확인하기 위해서는

반드시 이 “공동담보/전세 목록”을 체크하시고

등기를 떼시는 것이 좋습니다.

 

전세 목록이 있다면 그것도 같이 나와요.     

“매매목록” 은 2개 이상의 부동산이 같이 거래되어서  같이 등기신청이 되었을 때

그걸 목록으로 관리하는게 “매매목록” 이예요.     

 

그러니까 등기를 떼실 때는

“공동담보/전세 목록” 과 “매매목록”을 함께 체크하시는 것이

좀 더 정확한 내용을 확인할 수 있겠죠?

물론, 체크를 하더라도 해당 목록이 존재하지 않으면

나오지 않습니다.     

“전산 폐쇄 조회” 는 지금은 특별히 신경 쓰실 필요 없어요.     

자, 이제 결제를 해볼게요.

 

 

“등기기록 유형을 선택하라” 는 이런 부분이 나오는데요.

이걸 일일이 설명하면 너무 길고 좀 불필요한 부분이기도 하니까

여러분은 그냥 “전부”를 선택하세요.

“일부” 가 아닌 “전부”를 선택하시고

그 옆에 보면 “말소 사항 포함” 또는 “현재 유효사항”

둘 중에 하나를 선택하게 되어 있습니다.     

보통 “현재 유효사항”으로 확인을 하면 되고요.

“말소 사항 포함”으로 등기를 떼시면

해당 부동산에 있었지만 현재는 사라진 등기들.

과거에 있었다가 말소된 등기 내역들까지 나오게 되는데

등기부등본을 오랫동안 전문적으로 봐오던 사람들은

말소 사항 포함으로 등기를 보면

해당 부동산의 과거 역사나 과거의 주인,

현재 소유자의 성향, 소유자의 과거 재정상태의 흐름

이런 것들을 좀 추론할 수 있습니다.

때문에, 전문가들은 가끔 “말소 사항 포함”으로

등기를 확인하는 경우도 있다는 것 참고만 하시고요.

특별한 목적이 아니라면 “현재 유효사항”으로 떼보시면 됩니다.     

 

 

 

클릭을 하시면

소유자의 주민등록번호를 공개하느냐? 미공개하느냐?

등기에는 소유자의 주민등록번호 앞자리만 표시되는데

뒷자리까지 나오게 할 수도 있습니다.

다만, 소유자의 주민등록번호를

정확히 알고 있을 경우에만 가능해요.

그냥 미공개로 하시면 됩니다.

 

 

 

여태까지 입력한 사항들이 맞는지 확인을 하시고요.

이제 결제를 해야죠?

결제버튼을 누르면 “결제방식”을 선택할 수 있습니다.

중개사들이나 부동산 전문 변호사들 같이

등기를 일상적으로 열람하는 사람들은

결제 절차를 좀 편하게 하려고 “선불 전자지급수단”을 사용해요.

일정 금액을 주기적으로 선불결제해놓는 건데

일반 분들은 그럴 필요까진 없으니까

그때그때 “휴대폰 결제”를 하시는 것이 편합니다.

적혀있는 대로 입력하면 되니까 어렵진 않아요.

저는 “선불 전자지급수단”을 사용할게요.     

약관은 전체를 다 동의하셔야 합니다.

 

 

결재를 누르면 제가 선택한 부동산의 내역이 나오죠?

이제 열람을 누르면 해당 등기부등본 화면이 나와요.

 

 

오른쪽에 있는 “부동산정보 요약” 은

해당 부동산에 대해서 중요한 정보만 요약해서 정리한 문서고요.

“확정일자 보기” 는 해당 부동산의 이해관계인만 볼 수 있어요.

자, 이제 결과물을 출력해 볼 텐데

 

이 등기부등본은

프린터로 출력할 수도 있지만 파일로 저장할 수도 있습니다.

보통 등기를 열람하게 되면 1시간 동안은 다시 보기가 가능해요.

1시간이 지나면 다시 돈을 내고 봐야 합니다.

때문에, 미리 프린트를 해 놓아야겠죠?

 

 

그냥 “확인”을 누르면 프린터로 인쇄가 되는 거고

“파일로 인쇄” 버튼을 누른 다음에 확인을 누르면

파일로 저장이 돼요.

 

등기는 프린터로 출력해서 A4용지로 볼 수도 있지만

PDF 파일로 저장해서 파일 자체를 가지고 있을 수도 있습니다.

 

이 등기부등본은 휴대폰으로도 떼어볼 수 있어요.

“인터넷등기소”라는 앱을 다운로드하시면

똑같이 로그인해서 등기부등본을 확인할 수 있습니다.

물론 앱이니까 화면은 약간 다르지만 기본적인 방식은 같아요.     

 

자, 오늘은 

등기부등본을 열람하는 방법에 대해서 알아봤습니다.

오늘은 여기서 마치고요.     

 

다음 글에서는, 등기부등본의 구성!

표제부와 갑구와 을구에 대해서 간단히 볼 텐데

모든 부동산 등기는 건물이건 토지건

맨 처음에 표제부가 먼저 나옵니다.

그런데, 집합건물은 특이하게 표제부가 두 개 있어요.

그 이유도 좀 살펴보면서

등기부등본의 전체적인 구성을 확인해 보도록 하겠습니다.

다음 글에서 계속 뵐게요.

고맙습니다.