[등기부등본 끝장내기] 2. 등기 기본 구성 알아보기

 

여러분 안녕하세요? 

후스파파입니다.

 

등기부등본의 구성을 살표보겠습니다.

부동산 등기는 

먼저 “표제부” 가 가장 처음에 나오구요.

그다음에 “갑구” 와 “을구” 순으로 나오게 됩니다.

일단 보면서 설명을 드릴게요.    

 

[자료-1] 토지등기 표제부  

 

지금 보시는 것은 토지등기의 표제부입니다.

“표제부” 에서는

해당 부동산과 관련된 기분적인 사항을 설명해줘요.

토지 등기의 표제부는 비교적 간단합니다. 

지번과 지목과 면적이 나오게 되죠.          

 

[자료-2] 토지등기 표제부          

 

이건 다른 토지등기의 표제부인데

화면이 바뀐지도 모르셨죠?

토지 등기의 표제부는 이렇게 아주 간단해요.

그런데, 건물등기의 표제부는 약간 복잡해집니다.

 

   

[자료-3] 건물등기 표제부          

 

 

지금 보시는 것이 건물등기 표제부에요. 

토지의 표제부보다는 좀 복잡하죠?

토지는 주소와 지목과 면적만 나오면 되지만 

건물은, 건물마다 규모와 층과 특성이 다 다르잖아요?

그 내용들을 건물등기의 표제부에서 설명하기 때문이에요.

지금 보시는 건물등기의 표제부에서

해당 건물의 주소와 건물에 대한 전체적인 내역을 확인해 볼 수 있습니다. 

 

 

지하층부터 5층까지 지어져 있구요.

옥탑도 하나 있네요.

4층까지는 근린생활시설 및 업무시설이 있구요.

5층은 주택으로 만들어져 있네요.

그런데 사실 건물에 대한 사항은 등기부등본 보다 건축물대장이 훨씬 더 정확해요.          

 

[자료-4] 건물등기 표제부          

 

다른 건물의 등기를 보셔도 토지보다는 건물등기의 표제부가 복잡할 수밖에 없어요.

이런게 토지이건 건물이건 등기부등본의 표제부에서는 

해당 부동산의 전체적이고 포괄적인 사항이 먼저 표시된다! 

자, 그런데 특이하게 표제부가 두 개인 부동산들이 있습니다.

바로 “집합건물” 이예요.          

 

[자료-5] 집합건물 표제부          

 

 

지금 보시는 것이 어느 집합건물의 101호 등기예요.

집합건물에 대해서는 지난 글에서도 간단하게 봤었죠?

일반적으로는 토지를 하나의 부동산, 건물을 하나의 부통산 이렇게 취급을 하는데 

 

집합건물은 예외적으로

하나의 건물 안에 있는 한 개의 호실과 그 호실이 가지고 있는 대지권을 묶어서

그걸 하나의 부동산으로 본다!

 

이게 집합건물의 특성이죠.

때문에 지난 시간에 본 것처럼 일반적인 부동산의 등기를 떼어볼 경우에는

해당 부동산의 지번까지만 입력하면 되는데

집합건물의 등기를 확인할 경우에는

해당 주소뿐만 아니라 호실까지 입력해야 한다!

왜? “집합건물” 에서는 그 건물 안에 있는 해당 호실을

하나의 독립된 부동산으로 취급하기 때문에!     

그래서, 집합건물 등기의 표제부는 두 개가 존재하는 겁니다.

 

101호가 속해있는 그 건물의 전체적인 내용에 대한 표제부가 하나.

독립된 부동산으로 취급받는 101호에 대한 표제부가 하나.

이렇게 집합건물 등기에는 두 개의 표제부가 존재하구요.

두 번째 표제부인 “전유 부분의 건물의 표시” 에는

해당 호실이 가지고 있는 대지권의 비율까지 나와요.

때문에, 집합건물에서는 토지등기를 별도로 확인할 필요가 없는 거죠.

 

단, 여기 두 번째 표제부의 하단에 보시면

대지권을 표시해주는 란에 “별도 등기 있음”

이런 문구가 적혀있는 경우도 있어요.

이런 경우에는 반드시

그 집합건물이 있는 토지의 등기부등본을 떼어서

별도로 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

왜냐?

집합건물이 생기기 전.

이 건물이 만들어지기 전부터 토지에 존재했던 근저당이 살아있는 경우가 있어요.

그 근저당은 결과적으로

집합건물 모든 호실들의 대지권에 영향을 미칩니다.

즉, 집합건물에서는 등기의 을구가 깨끗하다고 하더라도

이렇게 별도 등기 표시가 있을 경우에는

결과적으로는 무융자가 아닐 수도 있다는 거죠.     

그러니까 우리가

아파트나 오피스텔, 주상복합, 다세대주택 이런 집합건물을 계약할 때

등기의 을구가 깨끗해서 융자가 없는 것처럼 보인다고 해도

표제부에 이렇게 별도 등기가 표시되어 있다면

반드시 토지등기를 다시 떼어서

그 별도 등기의 내용을 확인해 봐야 하는 겁니다.

지금 이 집합건물에서의 별도 등기는 빨간 줄이 그어져 있죠?

이 뒷장에는 이 별도 등기의 말소등기 내역이 있는데

복잡해서 지금 보여드리지는 않는 거예요.

어쨌건, 말소가 된 것이기 때문에

이런 경우에는 별도로 확인할 필요가 없구요.     

이렇게 집합건물 등기의 표제부에는

해당 건물 전체를 설명해주는 표제부가 하나.

독립된 부동산인 해당 호실을 설명해 주는 표제부가 하나. 이렇게 두 개의 표제부가 존재한다!          

 

[자료-6] 갑구          

 

지금 보시는 부분은 “표제부” 바로 다음에 나오는 “갑구”인데요.

등기는 “표제부” 밑에 “갑구” 와 “을구” 가 순서대로 나오는데

“갑구”를 잘 보시면 옆에 “소유권에 관한 사항”이라고 적혀있죠?

즉, 현재의 소유자에 대한 사항과

만약에 공동소유라면 지금 보시는 것과 같이 공유자들과 각각의 지분까지 표시됩니다.     

그리고 갑구는

“소유자에 관한 사항” 이 아니라 “소유권에 관한 사항” 이예요.

즉, 소유자에 대한 내용뿐만 아니라

앞으로 소유권이 바뀔 수 있는 사항이 있다면

그것도 갑구에 표시됩니다.

예를 들면, 압류, 가압류, 가처분, 뭐 이런 것들이 있겠죠?

이런 것들은 소유권에 변동을 줄 수 있는 사항이기 때문에 다 갑구에 표시돼요.

자세한 용어 설명은 다음 시간에 하겠습니다.          

 

[자료-7]을구          

지금 보시는 것은 어느 건물 등기의 을구입니다.

“을구” 에는 소유권을 제외한 다른 권리들이 표시돼요.

대표적인 것이 전세권, 근저당권, 지상권 이런 것들이 있겠죠?

현재 보시는 등기에는 전세권이 설정되어 있네요.      

    

[자료-8]을구      

 

 

또 다른 등기의 을구인데, 여기 보시는 것처럼

"을구”에 근저당권이 설정되어 있는 경우도 있습니다.

여기 보시면 순번이 3, 4, 5 이렇게 나가지 않고

3번 다음에 3-1번, 그다음에 3-2번, 이렇게 나가죠?

이건 3번의 등기사항에 뭔가 변화가 생겼을 때

그때마다 3번 등기 내용을 수정했기 때문이에요.

3-1 에서는 채권최고액이 줄어들었죠?

주인이 일부를 갚은 거예요.

3-2 에서는 근저당권자가 바뀌었구요.

등기원인에 회사합병이라고 되어있습니다.

같은 신한은행이긴 하지만

지점이 합병되면서 법인번호가 바뀐 거예요.

이렇게 3-1, 3-2, 이런 식으로 등기의 일부 내용이 바뀌는 것을 부기등기라고 하는데

이 부기등기의 순위는 본등기의 순위를 따라요.

전부 다 순위 번호 3번인 것으로 취급하기 때문에 순위 번호 4번의 근저당이 있다면

이 3 시리즈들 전체의 내용이 선순위인 거죠.

만약에, 3-1에서 금액이 적어진게 아니라 늘어난 경우라면?

3-1이 될 수 없겠죠?

지금처럼 금액이 적어진 경우라면

다음 후순위 권리자들에게 해를 끼치지 않지만

반대로, 나중에 채권금액이 늘어난 것을 3-1로 해버리면

후순위 권리자에게 불리하게 적용되기 때문에

그런 경우에는 3-1이 되는 게 아니라

새롭게 늘어난 채권 금액만큼

후순위로 근저당권을 따로 설정하게 됩니다.     

 

참고로 알아두실 것이 뭐냐 하면 등기에 어떤 권리가 기록될 때는

접수일자와 원인 일자가 모두 기록되는데

여기서 원인 일자는 전혀 중요하지 않아요.

 

권리들 사이에 뭔가 우선순위를 정해야 할 때는

등기원인 날짜가 아니라 접수일자로 정합니다.

 

이건 갑구에서도 마찬가지인데

첫째는, 원인 날짜는 개인들이 조작을 할 수 있기 때문이에요.

매매계약이건, 담보설정 계약이건,

이런 원인이 된 날짜는 접수하는 사람들이 

본인들에세 유리하게 계약서 날짜를 조작해서 접수할 수도 있겠죠?

두 번째느, 이렇게 등기에 표시된 어떤 권리들을 

“물권” 이라고 하는데

이 물권은 “공시” 라는 절차를 거쳐야만 객관적으로 인정되기 때문이죠.

등기부등본에 권리를 접수하는 것이 바로 “공시” 하는 방법이 되는 겁니다.        

  

[자료-9]          

 

하나만 더 볼게요.

을구에 근저당권이 설정되어 있죠?

보시면 공동담보가 있습니다.

보통은 건물과 토지를 공동으로 담보 설정해서 돈을 빌리는데 

좀 더 많은 금액을 한 번에 빌리기 위해서 

여러 개의 부동산을 공동담보로 제공하는 경우도 있어요.

그 부동산의 숫자가 5개 이상이다!

그러면, 이렇게 공동담보의 세부 주소가 나오지 않고 

 

   [자료-10]    

 

지금 보시는 것처럼 “공동담보 목록”을 작성해서 등기합니다.

등기부등본 상에서는 

공동담보로 된 부동산들의 세부내역을 확인할 수 없고

공동담보 목록의 번호만 볼 수 있는데

등기를 떼실 때 

지난 영상에서 설명드린 “공동담보 목록”을 체크했다면

등기부등본을구가 끝난 다음에        

 

[자료-11]        

이렇게 을구가 끝난 후에 해당 공동담보 목록에 포함된 부동산이 어떤 것인지

세부내역을 볼 수 있습니다.

그러니까 등기를 떼어보실 때는

“공동담보/전세 목록” 이 부분을 항상 체크하시는 것이 좋아요.          

 

자, 오늘 영상에서는 등기의 전체적인 구성

표제부, 갑구, 을구의 구성을 순서대로 봤구요.

 

다음 글부터는 

여러분이 등기부등본에서 자주 보게 되는 용어들.

등기 용어 설명을 해보도록 하겠습니다.

다음 글에서 뵐게요.

고맙습니다.