[등기부등본 끝장내기] 4. 등기 용어 정리하기-갑구

여러분 안녕하세요? 후스파파입니다.

등기부등본 끝장내기!

지금 끝장이 나고 있는 건지 잘 모르겠는데

지난 시간 표제부에 이어서

오늘은 “갑구” 소유권에 관한 사항이 적혀있는 곳이죠?

이 갑구에 자주 등장하는 등기 용어를 정리해 보겠습니다.

여러분이 등기부등본 갑구에서 자주 볼 수 있는 등기 용어는

소유권 보존,, 가압류, 가처분, 신탁

이렇게 6가지가 있어요.

하나하나 보겠습니다.

 

[1. 소유권 보존]

 

[자료-1]

 

 

지금 보시는 등기 갑구에 “소유권 보존”이라고 되어있죠?

이 소유권 보존은“원시취득” 최초로 소유한다는 뜻이에요.

주로 신축건물 등기에서 많이 볼 수 있죠.

건물을 새로 지으면 최초로 소유하는 자가 존재하기 때문에 보통 작은 건물이나 빌라에서는

건축주가 소유권 보존을 하는 경우도 있구요.

분양을 하는 물건에서는 

신탁회사를 소유자로 해서 소유권 보존등기가 되는 경우도 있습니다.

그 이후에 분양받은 사람들이 잔금을 치르면

그 수분양자들 앞으로 한 호실씩 소유권을 이전해주죠.

 

“소유권 보존”

최초로 소유권을 공시할 때 사용하는 등기인데

대부분 신축 건물에서 볼 수 있지만

아주 가끔 토지등기에서도 보는 경우가 있어요.

어? 이상하다! 

토지는 우리 조상들 대대로 월래부터 있었던 것 아냐?

맞죠.

하지만 가끔 토지를 새로 만드는 경우도 있죠.

바로 매립지입니다.

바다나 뻘 같은 곳을 매워서

거기에 도시를 만드는 경우가 가끔 있어요.

이렇게 토지에서도 새로 만들어진 매립지에서는 

소유권 보존등기를 볼 수 있는 경우들이 있습니다.

 

 

[2. 소유권 이전]

 

 

이건 뭐 다들 아시니까 간단하게 넘어갈게요.

소유권이 넘어갔다는 뜻이죠.

이유는 매매, 상속, 증여 환지, 뭐 이런 것들이 있죠.

 

 

[3. 압류/가압류]

 

 

저 부동산의 소유자한테 내가 받을 돈이 있어!

그런데 저 사람이 안 주고 있어!

이럴 때 할 수 있는 방법이 압류 또는 가압류죠?

둘의 차이점은

압류는 내가 받을 돈을 법적으로 인정받고 있어!

이럴 때 하는 게 압류이고

아직 법적으로 인정은 못 받고 있지만

이제 재판에 들어가서 내가 승소할 거야!

그런데, 재판 중에 저 사람이 그 부동산을 처분해 버리면

나는 새가 돼.

그걸 일단 막고 재판에 들어갈 거야!

이럴 때 하는 것이 가압류입니다.

 

압류나 가압류 등기가 있는 부동산이라고 해서

거래를 못하는 것은 아니에요.

하지만, 그 압류나 가압류를 이유로

나중에 경매 등으로 인해서 소유자가 변동되면

압류나 가압류 등기 이후에 뭔가 거래를 한 사람은

보호를 받지 못합니다.

특히, 임차인들은 주의를 해야죠.

예전에 제가 압류나 가압류가 있는 부동산에서도

임대차 계약을 진행할 수 있는

예외적인 상황에 대한 유튜브 영상을 올린 적이 있어요.

 

(참고하실 분은 시청^^-

관공서의 압류나 공사업체의 가압류에서 아주 일부의 경우에

내용을 잘 확인해 보고 비교적 안전하게 임대차 계약을 할 수 있는 경우도 있다!

이런 영상) 

 

이렇게 압류나 가압류 등기는

어떤 상황을 알려줌과 동시에

일종의 경고성 의미도 있는 거라고 했죠?

“이 부동산은 현재 이런 상황이야.”

이걸 얘기해 주는 것뿐만 아니라

“이걸 무시하고 뭔가 계약을 진행한 사람은”

“보호를 받을 수 없어.”

이런 경고성 의미도 있기 때문에

특별한 경우가 아니라면 매매나 임대차 등

해당 부동산에 대한 어떤 거래를 피해야 합니다.

 

 

[4. 가처분]

 

 

가처분은 일상에서 정말 많은 용도로 사용돼요.

출판금지 가처분, 상영금지 가처분, 방송금지 가처분

굉장히 다양한 분야에서 사용되는데

부동산 등기에서도 이 가처분등기를 보는 경우가 있습니다.

 

 

[자료-2]

 

 

 

부동산과 관련된 가처분은 이렇게 한 여섯 가지를 볼 수 있는데

이걸 다 볼 필요는 없고요.

가장 흔하게 볼 수 있는 가처분이 바로

“처분금지 가처분” 이예요.

 

 

[자료-3]

 

부동산에 처분금지 가처분이 생기는 이유는 주로 두 가지인데

저 사람이 진정한 소유자가 아니야! 내가 진짜 소유자야!

이렇게 소유권에 시비가 걸려서 생기는 경우가 있구요.

매매계약을 했는데 매수인이 좀 걱정되는 경우.

잔금을 치르고 소유권을 내 앞으로 이전할 때까지

매도인이 이중매매를 비롯한

다른 행동을 못하도록 막고 싶을 경우.

보통은 이렇게 두 가지 이유로 가처분이 들어옵니다.

 

 

[자료-4]

 

이렇게 처분금지 가처분이 들어오면

소유권 이전,

이런 행위들이 제한돼요.

물론, 할 수는 있어요. 있기는 한데,

가처분이 실행돼서 소유자가 바뀐다면

가처분 등기 이후에 이런 거래를 한 상대방은

보호를 받을 수 없다!

이것도 일종의 경고성 의미를 갖는 등기이죠.

 

여기에서도 특별한 경우에

임대차 계약을 진행할 수 있는 경우가 있다고

제가 예전에 설명을 드렸는데

“매매예약으로 인한 처분금지 가처분” 일 경우

이건 소유자와 가처분권자가 싸우고 있는 것이 아니죠?

그냥 매매계약에서 매수인이 불안해서 한 가처분이죠?

때문에 이 경우에 한해서는

가처분권자인 매수인의 동의를 얻어서

임대차 계약을 안전하게 진행할 수 있는 경우도 있다!

예전에 가처분 설명하면서 얘기했던

(참고하실 분은 시청^^)

 

 

[5. 신탁]

 

 

신탁등기에 대해서도 제가 여러 번

오늘은 간단하게만 볼게요.

 

[자료-5]

 

신탁의 종류는 크게 네 가지로 나뉘게 되는데

부동산 거래를 할 때, 특히 임대차 계약에서

이 담보신탁이 있을 경우에 사고가 많이 일어나죠.

그런데, 등기부등본을 보면 그냥 “신탁” 이렇게 되어있고

신탁원부의 일련번호만 적혀 있어요.

이게 어떤 종류의 신탁인지는

등기소에 직접 방문해서 “신탁원부”를 발급받고

그 내용을 확인해 봐야지만 자세히 알 수 있습니다.

 

 

자, 여러분이 보실 때

분양하는 물건, 예를 들면 아파트나 오피스텔 같은

이런 부동산을 최초 분양할 때

최초의 소유권 보존등기가 신탁회사 앞으로 나와 있다.

이때의 신탁은 그리 위험한 신탁이 아닙니다.

거래를 할 때 절차만 잘 지키면 큰 문제는 없어요.

그런데, 소유자가 있었던 상태에서

어느 날 신탁회사 앞으로 소유권이 이전됐다!

이런 경우에는 조심하셔야 합니다.

반드시 신탁원부를 확인해서

안에 선순위 채권이 있는지? 금지행위가 있는지?

이걸 확인하셔야 해요.

특히, 담보신탁일 경우에

임대차 계약에서 사고가 많이 난다고 말씀드렸는데

 

 

[자료-6]

 

담보신탁이라는 것은 그냥

우회적인 담보대출이라고 보시면 됩니다.

소유자가 돈이 필요할 경우에

일반적인 대출을 통한 근저당권을 설정하지 않고

신탁회사에 소유권을 넘긴 다음 수익 증서를 발급받아서

금융권에 그걸 담보로 대출을 받는 거예요.

이런 경우에는

등기부 을구상에 융자가 없이 깨끗하게 나오더라도

무융자라고 착각하면 안 됩니다.

신탁원부를 발급받아 보면

그 안에, 제1수익권자, 제2수익권자, 이렇게

선순위 채권자와 선순위 채권이 존재해요.

그 금액이 얼마인지는 반드시 “신탁원부”를 확인해 봐야지만

정확히 알 수 있죠.

그리고, “신탁회사의 서면동의 없는 임대차 계약을 금지한다.”

이런 금지행위가 대부분 있기 때문에

내용을 확인하시고

신탁원부에 이런 조항이 있을 경우에는

반드시 신탁회사의 동의서가 있는 상태에서

그리고, 신탁원부 상의 선순위 채권이

보증금에 비해 안전한 상태라는 전제 하에서만

임대차 계약을 진행해야 합니다.

 

자, 오늘은 등기부등본 갑구에 있는 등기 용어들을

계속해서 다음 영상에서 을구에서 자주 볼 수 있는 등기 용어들을

같이 보도록 할게요.

다음 글에서 뵙겠습니다.

고맙습니다.